16.05.2023 21:40
La crisi d’habitatge és com una onada que, mentre arriba a la costa, es fa gran i més gran. Les institucions no la domen bé i els veïns en reben les conseqüències. El darrer trimestre de l’any passat, el preu del lloguer va batre rècords a Catalunya i es va situar en 805,69 euros, un 9,2% més que el 2021. A Barcelona, la mitjana va pujar fins a 1.066,68 euros, un 14,4% més. L’últim sondatge diu que la principal preocupació dels barcelonins és l’habitatge. Els barcelonins dediquen prop de la meitat del seu sou a pagar el lloguer. Sembla que no hi hagi aturador. Arran de les eleccions municipals que es faran el 28 de maig, publiquem la transcripció d’una selecció especial d’episodis de Santa Eulàlia, el pòdcast de VilaWeb sobre Barcelona.
Si dilluns oferíem la conversa amb l’antropòleg Manuel Delgado i ahir la d’Antonio Baños, avui podeu llegir la de Carme Trilla. Trilla va ser secretària d’Habitatge de la Generalitat entre el 2004 i el 2011. Avui presideix l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona i la Fundació Hàbitat3, que gestiona centenars d’habitatges socials.
—Segons l’informe anual de preus d’Idealista, el preu del lloguer a Barcelona va créixer d’un 25,2% durant el 2022. 19,3 euros per metre quadrat. Un creixement molt exponencial a final d’any. A què ho atribuïu?
—Primer cal dir que els preus dels mercats immobiliaris, de vegades, reflecteixen més els preus d’oferta que no els que finalment hi ha als contractes que es dipositen a l’Incasòl. Normalment els dels contractes són lleugerament menors. L’oferta s’acaba ajustant una mica. La pujada ha sigut important. Va frenar una mica durant la pandèmia, però s’ha tornat a activar. Es deu al mateix problema que teníem el 2017: tenim una oferta molt elevada de lloguer, com mai a la història, i no tenim capacitat de resposta a aquesta demanda amb quantitat suficient d’habitatges de lloguer. Això posa tensió en els preus. Hi ha altres raons, però la principal és aquesta.
—En el cas concret de Barcelona, per què ha crescut tant la demanda?
—La demanda de lloguer s’accelera a partir de la crisi del 2008, perquè en altres èpoques en què després d’una crisi ressorgia la demanda, aquesta demanda es dirigia cap a la compra. Ara ha estat la primera vegada des dels anys cinquanta del segle passat que no s’ha dirigit a la compra, per dificultat de fer front a les hipoteques, i s’ha canalitzat cap al lloguer. De manera que tots els joves que es volen emancipar difícilment es poden adreçar cap a la compra. Per ingressos, per condicions laborals, s’adrecen al lloguer. Això ha fet que hi hagi aquesta tensió en un mercat de lloguer que no el teníem preparat. No teníem un parc de lloguer potent.
—És una de les conseqüències que encara arrosseguem de la crisi del 2008. És un peix que es mossega la cua.
—És una conseqüència del boom de la bombolla, que fa que l’accés a l’habitatge a través de la compra sigui molt més minoritari. Som un país que vam anar perdent lloguer durant el segle XX, sobretot a la ciutat de Barcelona, que és on n’hi havia més. Malgrat que en els últims anys s’ha incrementat el parc de lloguer de la ciutat, no ho ha fet prou per a cobrir la necessitat.
—Per què l’any 2008 no teníem un parc de lloguer prou potent?
—És un parc de lloguer insuficient. Essent de les ciutats amb més lloguer d’Espanya, havíem arribat al 23% o 24% del parc. Ara som al 35% del parc. Hem crescut, però és un percentatge petit, sobretot amb aquest volum de demanda. Un aspecte importantíssim a l’hora de poder mitigar les pressions dels preus és que el parc de lloguer, en una part important, fos públic o social. I tenim una presència insuficient d’aquesta mena d’habitatge. Això ens diferencia de moltes ciutats europees que durant el segle XX van anar construint habitatge públic o social. A França, a Anglaterra, a Alemanya. Aquí no va ser així. El parc públic de lloguer que tenim és de vora un 1,6%.
—Amb una mitjana europea de vora un 15%.
—Sí. Hi ha ciutats que arriben al 25% i al 30%. Si el nostre mercat de lloguer fos més ampli i les regles del mercat fossin més lleugeres, potser no ho notaríem tant. Però, quan hi ha aquesta tensió de preus, es nota la falta total d’un parc que tingui el preu marcat per l’administració. Això fa que davant d’aquestes pujades de preus, les administracions no tinguin capacitat de resposta.
—Hi ha cap altra ciutat que ens hauria de servir de model, en què aquest mercat públic funcioni amb eficàcia?
—París té un parc de lloguer públic del 18%. Viena arriba al 60%, és un cas extrem. Aquests 15% o 20% no són un resultat improvisable, són fruit d’una política de tot un segle, del segle XX. Aquestes ciutats també tenen problemes, perquè en aquests parcs hi viuen persones, no és que estiguin buits per a cobrir la nova demanda. Però les rotacions que hi ha sempre donen més joc que no pas en un parc com el que puguem tenir aquí. L’objectiu d’arribar a aquests estàndards europeus és el que es plantejava la llei del 2007 del Pla Territorial Sectorial d’Habitatge de Catalunya.
—Què pretenia?
—Pretenia i pretén, i espero que aquest any s’aprovi. Ens diu que d’aquí a quinze anys totes les ciutats de Catalunya haurien de tenir un 15% del seu parc destinat a polítiques socials. Això ens permetria donar aquesta resposta que ara no podem donar. Hem trigat molt a aprovar aquest pla, però ho veig fonamental. Si l’aprovem, les polítiques d’habitatge que anem fent tindran un nord. Ara són molt erràtiques. De vegades decidim anar en un sentit o en un altre en funció del color polític dels responsables. Si políticament ens marquem aquest horitzó, serà més fàcil que anem fent passos per arribar-hi.
—Una de les condicions que hauria de tenir aquest parc públic nou és que el lloguer social fos permanent?
—No només el lloguer, sinó tot l’habitatge protegit. Durant el segle XX, es van construir entre 250.000 i 300.000 habitatges protegits a Barcelona. No tots de lloguer, la majoria de venda. Però en queden poquíssims que encara tinguin la condició de protegits. Mentre estàs protegit no pots vendre a preu de mercat, sinó al preu que paga l’administració. Aquesta és la gràcia: compres però no especules, el pot comprar un altre en les mateixes condicions favorables. En passar els anys de qualificació previstos, passen a ser habitatges lliures. Tot aquest parc que s’havia construït durant el segle XX, ara el tenim a preu de mercat. Sigui de compra o sigui de lloguer. Si tinguéssim aquests habitatges, el parc protegit de la ciutat estaria entre el 30% i el 40%. Estaríem entre les ciutats amb més habitatge protegit d’Europa. Però tot Espanya va tenir aquest sistema d’habitatge amb caducitat en el temps. Ara sembla que hi ha un consens per part de tots els polítics i operadors que l’habitatge protegit ho ha de ser per sempre, perquè després del segle XXI vindrà el XXII. En canvi, durant el segle XX sembla que no es pensaven que vindria el segle XXI. Les polítiques d’habitatge s’han de pensar a llarg termini i de manera estructural. Si no, són volàtils i obliguen els polítics a començar de zero cada vegada. Ara no tenim sòl, les condicions financeres són difícils… No és igual fer política d’habitatge avui que fa cent anys.
—Que hagi caducat el parc és una cosa que només passa a l’estat espanyol?
—També hi ha hagut privatitzacions. A Anglaterra, quan hi va entrar Margaret Thatcher l’any 1979, els parcs públics eren majoritaris a tots els municipis. I es va començar una política de privatització i liberalització. Als Països Baixos ha passat igual a final de segle. En una tendència cap al liberalisme més extrem, van anar tendint a privatitzar el parc públic. Van fer propietaris els qui hi residien, i ells van estar molt beneficiats, però automàticament els habitatges van passar a estar a preu de mercat lliure. Si hi ha rotació, és a preu lliure.
—A Barcelona hi ha 655 famílies que ja tenen la consideració positiva dels requisits per a obtenir un pis de lloguer social, però l’ajuntament i la Generalitat no els en poden adjudicar cap perquè no en tenen. Com pot ser?
—Vist de fora, és absolutament incomprensible que una ciutat com Barcelona no sigui capaç de trobar 600 pisos per a 600 famílies. Tenim un parc de 780.000 pisos, a Barcelona. 600 hauria de ser un objectiu assolible, i malgrat això costa molt. Dins del parc públic és difícil perquè és petit i la gent hi viu. L’ajuntament des del 2014 ha seguit una política de buscar pisos en el parc privat perquè els privats els lloguin a l’ajuntament o a entitats socials, com Hàbitat3, i aquests pisos es destinen a les famílies amb situació d’emergència. Això vol dir aconseguir acords amb els propietaris privats perquè lloguin aquests pisos. Ha funcionat bé: tenim vora 400 o 500 pisos en aquesta situació. Però és una tasca que caldria difondre més i buscar pisos de manera immediata al parc privat. Aquestes 600 famílies són a la mesa d’emergència i són famílies desnonades. Però n’hi ha moltes altres que també haurien de ser a la mateixa llista perquè estan en una situació d’infrahabitatge, però com que no han arribat a ser desnonades, no hi són.
—Ada Colau va flexibilitzar els requisits per entrar en aquesta llista i això va fer que augmentessin les demandes, però entenc que encara fem curt.
—Sí, perquè el requisit és haver perdut l’habitatge, però les famílies que estan en situació d’infrahabitatge o que estan en risc de perdre’l però no l’han perdut, estan en uns llimbs de gran patiment psicològic. Aquí el treball amb el parc privat existent és fonamental. Perquè tot el que és construir de nou té uns terminis que difícilment lliguen bé amb una demanda absolutament peremptòria.
—S’ha de fer que els grans tenidors donin una part dels seus pisos? S’ha d’obligar les constructores a construir-ne sempre una part d’habitatge social? Quina és la millor recepta?
—En els nous sòls que tenim de creixement per a fer nous habitatges ja és previst que hi hagi una part d’habitatges protegits: el 22@, la Marina del Prat Vermell, etc. Per a la resta de la ciutat ja va sortir aquesta norma de l’Ajuntament que un 30% dels habitatges que es facin en noves promocions de determinada dimensió, o en grans rehabilitacions, es destinin a lloguer social. Això costa que funcioni bé i segurament s’haurà d’arribar a alguna mena d’acord amb els promotors i operadors per veure com es pot fer real aquest 30%.
—I per què costa tant?
—Perquè és difícil que la viabilitat de les operacions doni per a poder fer aquest 30%. Això ha fet que hi hagi una frenada en les noves promocions i en la gran rehabilitació. Hi ha problemes tècnics a l’hora de determinar aquest 30%. Crec que hi ha un camp a recórrer de diàleg entra l’administració i els operadors perquè torni a haver-hi producció a la ciutat i que d’aquesta producció un 30% sigui d’habitatge social. Pel que fa als habitatges que són en mans de grans tenidors, sóc partidària d’arribar a acords, de pactar acords de concertació, no només amb els grans tenidors sinó amb tots, per aconseguir que siguin cedits a l’administració. O bé que siguin llogats a un preu determinat, compensant l’administració una part del lloguer per tal que al propietari d’aquell habitatge li surti una rendibilitat mínima i que l’habitatge es pugui destinar a lloguer social.
—Hi ha predisposició per les dues parts?
—És un tema que s’ha de posar sobre la taula. S’ha explorat poc. Ens hem instal·lat més en les contraposicions, quan hauríem d’acostar posicions i concertar.
—Entre el 2016 i el 2021, el govern de Barcelona va aportar 1.066 habitatges al parc públic. La Generalitat, només 340. A què es deu aquesta desproporció?
—En un termini curt és difícil de jutjar. Aquí tenim operadors públics que són l’Incasòl i el Patronat, l’Institut Municipal d’Habitatge de la ciutat de Barcelona (IMHAB). Com a promotors, han de disposar de sòl públic i pot ser que un en tingui més, en aquest cas l’IMHAB, i que, a la ciutat de Barcelona, l’Incasòl en tingui menys. Per això el 2016 vam constituir el Consorci, i és aquí on es prenen aquestes decisions. No tenia sentit que a Barcelona hi hagués dues administracions que competissin per veure qui tenia més responsabilitat als ulls dels ciutadans. Al Consorci es decideixen també els ajuts al pagament del lloguer, els ajuts a la rehabilitació… És un òrgan de decisió compartida. Les tensions que hi pugui haver dins depèn de cada moment. Però no tenia gaire sentit crear una guerra entre administracions a la ciutat.
—Un altre dels problemes és que molts pisos s’han reconvertit en pisos de lloguer turístic. Hi ha propietaris que consideren que és una manera més fàcil de guanyar diners. Mentre Barcelona vagi essent un reclam turístic, la rotació és més freqüent i els preus es disparen. Què hi hauríem de fer?
—Com en totes les ciutats amb un cert atractiu turístic, l’habitatge turístic és una realitat amb què hem de conviure, però que ens fa mal. Primer, perquè ens pren habitatges del parc de lloguer, que ja hem dit que és petit. I després ens fa mal amb els preus. L’habitatge de lloguer turístic permet uns rendiments que l’habitatge habitual no dóna. Això contamina el debat sobre els preus i ho contamina tot. Jo veig difícil de solucionar aquest tema, excepte amb les fórmules que s’han seguit a Barcelona, que són limitar per zones el nombre de llicències i controlar-les, i acotar el nombre de pisos que es poden tenir sota el paraigües del lloguer turístic. I per descomptat vigilar els que es poden donar de manera il·legal, cosa que també s’està fent. S’hi ha de conviure, però mirant d’acotar molt l’abast d’aquest fenomen. Hi ha una tercera raó: ens desvitalitza els barris. Ens dóna una residència molt menys implicada en la vida del barri, en les comunitats de veïns.
—El govern municipal actual ha estat prou eficaç, en aquest àmbit? Té prou mecanismes?
—En el lloguer turístic ha fet molt. No sé si es podia fer més o no. Però s’ha abordat. Potser sí que es podria ser més incisiu, però caldrà anar-ho veient. Com a mínim s’ha establert que hi hauria d’haver uns límits.
—En un temps en què molts experts ens diuen que hem de pensar en la gran regió metropolitana, no és fins a cert punt normal que no tothom pugui viure al nucli de la gran ciutat i que ens hàgim d’acostumar a viure als pobles i ciutats de l’entorn?
—Sí, i de fet això ja és així de manera natural. Al mercat lliure, la cerca d’habitatge més enllà de la frontera estricta de Barcelona ja es produeix. La gent se’n va a viure a la regió metropolitana sempre que les disponibilitats de comunicació siguin bones i àgils. El transport públic és l’altra cara de la moneda a l’hora de decidir on vaig a viure. Si la distància entre casa i lloc de feina queda ben comunicada, és la peça que es posa en consideració. En el mercat privat ja es produeix. On no es produeix és en l’habitatge públic i protegit, perquè cada ajuntament, quan elabora programes, els adreça als residents del seu municipi, als qui hi estan empadronats. Trencar les fronteres municipals en les polítiques d’habitatge està costant molt, perquè els responsables de cada municipi són més zelosos d’allò que fan per als seus ciutadans. La política d’habitatge en l’àmbit metropolità és un debat obert.
—I a parer vostre, el paper d’endreçar això qui l’hauria de fer?
—Hi ha un Consorci Metropolità i una Àrea Metropolitana que podrien mirar-ho. De fet, en alguns àmbits ja s’està fent. En rehabilitació es fan polítiques en l’àmbit metropolità. Però en urbanisme i ajuts a les famílies caldria tendir cap aquí.
—En matèria d’habitatge, en què falla el govern espanyol, en què falla la Generalitat i en què falla l’Ajuntament de Barcelona?
—Qui falla més és el govern de l’estat. Els grans recursos pressupostaris són als pressuposts de l’estat. En el repartiment competencial, quan es va fer la constitució, es va dir que les comunitats autònomes tenien competències plenes i exclusives en matèria d’habitatge. Però hi ha un àmbit, els plans d’habitatge estatals, que són els recursos pressupostaris de l’estat, que continuen en mans del govern central. Catalunya rep recursos dels plans estatals. Això s’ha retallat enormement des de l’any 2010 fins al 2021. Això ens ha fet patir a tots moltíssim, perquè més enllà de les legislacions que s’han escrit, allò que necessiten les polítiques d’habitatge són recursos públics. Necessiten fons per a poder subvencionar els promotors perquè facin habitatges de lloguer, per a poder ajudar les famílies a pagar el lloguer, per ajudar a rehabilitar els habitatges. Tot això són diners.
—…
—Hi ha capítols, com l’ensenyament o la sanitat, en què tothom està d’acord que calen diners. En habitatge no hi ha manera que això quedi clar. Si aquests diners no vénen del govern de l’estat, és molt difícil que la Generalitat pugui fer l’esforç pressupostari. Malgrat que el govern actual va manifestar que volia arribar als 1.000 milions d’euros anuals en el pressupost d’habitatge, això encara no és així. Ara ha quedat una mica cobert amb els fons Next Generation. Durant un any o dos sembla que hi haurà més diners, però pràcticament es destinen a rehabilitacions. Aquests diners no són per a promoure habitatges o pagar lloguers. Tenim un problema de fons, de dotació pressupostària, que emana del pressupost de l’estat. L’instrumental que ha creat la Generalitat en l’àmbit legislatiu és molt bo. I l’esforç que ha fet l’Ajuntament de Barcelona és brutal. Però la criatura pateix del mateix.
—A banda els diners, també hi ha un problema de sobirania. La llei de limitació del preu dels lloguers que va aprovar el 2020 el Parlament de Catalunya, el Tribunal Constitucional espanyol la va tombar.
—Sí, i no és l’única, perquè ha tombat bastantes lleis que s’han aprovat a Catalunya. Abans no eren recorregudes en contra però ara ho són, i en el moment que ho són tenim un problema. Les competències en habitatge ja hem dit que són de la Generalitat, però n’hi ha que continuen sent estatals, com per exemple la regulació dels lloguers. Aquí és on tenim un problema que caldrà resoldre, de qui pot dictaminar-ho.*
—Què podrien fer millor la Generalitat i l’Ajuntament de Barcelona?
—Coordinar-se millor. Aquí sí que és una qüestió d’entesa. És possible, perquè hi ha hagut èpoques en què hi havia coordinació. Cal partir de la base que la preocupació és mútua.
*Nota: aquesta entrevista es va fer abans de l’aprovació de la regulació del preu dels lloguers al congrés espanyol.
