Expropiar pisos buits i aturar les llicències turístiques: Andorra es blinda contra la crisi de l’habitatge

Després de mesos de preparatius, el govern andorrà presentà dijous el projecte de llei per al creixement sostenible i el dret d’habitatge, un pla ambiciós amb què vol afrontar la crisi de preus al sector immobiliari, que amenaça el benestar de molts andorrans. La proposta, que inclou mesures audaces, com ara expropiar pisos buits i aturar la concessió de llicències turístiques, ha estat rebuda amb crítiques per la patronal i una part de l’oposició, però l’executiu –que té majoria absoluta al parlament– ja ha deixat clar que la llei tirarà endavant i que treballarà perquè entri en vigor enguany.

Menys pisos buits, menys pisos turístics i més pisos de titularitat pública

L’any 2008, el mercat immobiliari andorrà es trobava al caire del precipici. Com en tantes altres parts del país, la crisi financera havia fet esclatar de sobte la bombolla que s’havia anat inflant durant la dècada dels 2000. En plena recessió, centenars de propietats construïdes enmig del deliri immobiliari perillaven de quedar-se sense comprador a curt o mitjà termini, cosa que amenaçava els promotors amb pèrdues milionàries.

Per a evitar que la crisi s’agreugés, el govern va decidir aleshores d’obrir el mercat immobiliari a la inversió estrangera. Amb el pas del temps, tanmateix, aquesta política d’atracció d’inversió –combinada amb l’atractiva fiscalitat andorrana– ha acabat desencadenant el problema contrari, ha adobat el terreny a l’especulació immobiliària i ha empès una xifra com més va més gran d’inversors a competir per una oferta d’habitatges que cada dia escasseja més. No és estrany, per tant, que el preu mitjà del lloguer a Andorra la Vella sigui ara molt semblant al de Barcelona, o bé que el preu del metre quadrat s’hagi enfilat de gairebé un 40% aquests darrers dos anys.

Aquest, precisament, és el missatge que Espot va transmetre dijous en la presentació de la llei. Després d’una dècada d’augments sostinguts de preus, l’envit per al mercat immobiliari andorrà és ara “no morir d’èxit o sobreexplotació”.

A grans trets, el pla del govern es divideix en tres grans línies mestres. La primera és evitar que els habitatges ja existents continuïn buits o bé abandonin el mercat de lloguer residencial per a destinar-se a l’ús turístic. La mesura més cridanera, i segurament la que més polseguera ha aixecat, és que el govern pugui expropiar temporalment –en diu “cessió forçada”– els pisos buits. El pla, dit d’una altra manera, preveu que el govern pugui oferir unilateralment per llogar un pis buit en cas que el propietari no s’avingui a llogar-lo o bé no justifiqui degudament per què el manté fora del mercat. El govern calcula que la mesura pot alliberar fins a un miler de pisos que, ara com ara, romanen buits al Principat. “Sabem que hi pot haver, fàcilment, entre 800 i 1.000 pisos buits. Ens agradaria que es posessin de manera voluntària a la borsa d’habitatge. En el cas que el propietari no els vulgui llogar, opera la cessió temporal i obligatòria de l’ús a canvi d’un preu just per al propietari”, explicà la ministra d’Habitatge, Conxita Marsol, durant la conferència de presentació de la proposta.

Paral·lelament, l’executiu vol suspendre indefinidament l’aprovació de noves llicències d’habitatges d’ús turístic (HUT) i d’endurir les condicions per a la renovació d’aquests permisos: per exemple, un habitatge podrà perdre la llicència si es troba en un edifici en què menys d’un 30% dels apartaments es destinen a ús turístic (una casuística que el govern estima que afecta uns 650 edificis al Principat), o bé si no ha fet cap entrada en el registre d’ocupació d’allotjaments turístics durant el darrer any. Per si no n’hi hagués prou, les llicències HUT caducaran automàticament al cap de tres anys, llevat que es compleixin un seguit de criteris de qualitat.

Aquesta bateria de mesures entronca amb la segona línia mestra del pla, que inclou l’expansió del parc de l’habitatge andorrà no tan sols a partir de l’alliberament per a ús residencial d’apartaments ja existents sinó a partir de la construcció de nova oferta. De manera que el govern preveu la construcció de cent cinquanta habitatges de titularitat pública nous a Andorra la Vella, Ordino i la Maçana, que s’afegiran als 300 que ja es van rehabilitant o bé construint arreu del Principat. L’objectiu final és que el parc d’habitatge públic augmenti fins a 1.500 apartaments els tres anys vinents.

Però augmentar l’oferta immobiliària –bé mitjançant l’alliberament d’habitatges existents, bé construint-ne de nous– no és l’única via que el govern vol explorar per suavitzar les tensions al mercat andorrà. És per això que la tercera línia mestra del pla concerneix directament un dels grans motors de l’especulació immobiliària a Andorra aquests darrers anys: la inversió estrangera. El govern proposa de prohibir les promocions immobiliàries d’inversos estrangers (llevat que es destinin a pisos de lloguer), com també de limitar a dues propietats les adquisicions immobiliàries dels estrangers no residents (o bé amb menys de dos anys de residència). Aquestes propietats, a més, seran gravades a tipus més alts segons les operacions que el comprador hagi fet anteriorment: el primer habitatge que compri es gravarà amb un 3%, però en el segon la imposició serà d’un 5%.

Paral·lelament a les restriccions a la inversió estrangera, el govern vol endurir les condicions fiscals sobre la compra-venda i l’herència d’habitatges també entre els residents andorrans. Concretament, proposa de gravar fins a un 20% qualsevol operació de compra-venda immobiliària inferior a dos anys (és a dir, qualsevol venda immobiliària efectuada menys de dos anys després de la compra), mentre que les operacions superiors a deu anys continuaran sense gravar-se. Alhora, el pla vol augmentar de 140.000 euros (dels 360.000 actuals a 500.000) el valor màxim fins al qual el beneficiari pot estalviar-se de pagar l’impost de transmissió patrimonial quan adquireixi el primer habitatge.

Crítiques de la patronal i el moviment per l’habitatge

La llei ha estat rebuda amb una fredor glacial per la patronal immobiliària i turística, com també per bona part de l’oposició. Tant l’Associació d’Empreses d’Allotjament Turístic (AEAT) com l’Associació de Propietaris de Béns Immobles (APBI) consideren que la proposta crearà inseguretat jurídica, atemptarà contra els rendiments dels propietaris i farà perillar la supervivència de les empreses de lloguer turístic. “Moltes empreses no tenen la capacitat de tenir tot un edifici per gestionar i hauran de tancar. Això tindrà una repercussió a Grandvalira o Caldea, gent que aniran a unes altres destinacions, com a la Vall d’Aran o a Puigcerdà”, lamentà després de l’anunci el president de l’AEAT, Àlex Ruiz, en declaracions al Diari d’Andorra.

Per part de l’oposició, la dirigent d’Andorra Endavant, Carine Montaner, diu que la proposta de l’executiu és perillosa i massa intervencionista, i adverteix que podria espantar els inversors. El Partit Socialdemòcrata ha qualificat la proposta de poc garantista i ha abandonat la comissió d’habitatge després de criticar que el govern “legisla a cop de tweet“. “No estem d’acord en la manera de procedir i no compartirem la presa de decisions on no hem participat”, explicà ahir la presidenta del grup parlamentari, Judith Casal.

Tanmateix, no totes les reaccions a la llei han estat tan desfavorables. El principal grup de l’oposició, Concòrdia, ha titllat la proposta de valenta i ha considerat que les mesures proposades pel govern van en bona direcció. “Nosaltres fa temps que defensem que s’ha de ser molt més ambiciós regularitzant la inversió estrangera, que ha desencadenat bona part de la crisi de l’habitatge. Hem insistit molt també en la modificació del marc tributari per fer més difícil l’especulació. Són mesures que valorem positivament, però arriben tard”, explicà la setmana passada el president del grup, Cerni Escalé.

Alguns altres critiquen la proposta del govern perquè la consideren insuficient. La Coordinadora per un Habitatge Digne diu que la llei és un avenç, però lamenta que exclogui la regulació directa del preu del lloguer. “Falta aquesta regulació i calen també topalls. No pot ser un índex només informatiu”, expliquen fonts de la plataforma de defensa del dret de l’habitatge a Altaveu. Quant a l’expropiació temporal dels pisos buits, la coordinadora considera imprescindible d’assegurar que els immobles afectats per la mesura es lloguin per un preu assequible.

El govern es manté ferm

Tot i les crítiques, el govern ha assegurat que la llei –inspirada en regulacions que ja s’han aplicat en països europeus com ara Bèlgica– s’ajusta a la legalitat i anirà endavant. “És una mesura absolutament cabdal“, explicà abans-d’ahir Espot, en una entrevista a RTVA. L’executiu andorrà, que apel·la a l’interès general per a defensar la mesura, ja explicà dijous passat que vol que el projecte es comenci a tramitar d’ací a tres setmanes, quan s’acabin les converses entre els agents implicats, perquè es pugui aplicar enguany.