16.09.2024 - 19:50
|
Actualització: 16.09.2024 - 20:09
El mercat dels habitatges de lloguer, després d’un llarg període de reducció de la contractació i de l’oferta, ha registrat una lleu millora durant el segon trimestre d’enguany, però, dissortadament, hi ha la sensació que serà conjuntural. Els preus no han deixat de créixer aquest darrer trimestre, i han aportat més intensitat a la dificultat d’aquest mercat tan important. De totes maneres, el mercat immobiliari residencial manté una notable fortitud, malgrat la tendència predominantment descendent d’ençà que va començar el 2023.
Els nivells d’activitat continuen per sobre de la situació prèvia a la crisi sanitària (2019), amb destacades quanties de nombre de compra-vendes. Aquest seria en poques paraules, l’esquema d’una extensa i minuciosa “Anàlisi immobiliària de Catalunya del segon semestre del 2024”, feta pels col·legis i l’associació d’agents immobiliaris de Catalunya i presentada aquest matí.
I anem al lloguer, que potser és el que més preocupa en aquests moments el grup més nombrós de gent que necessita un habitatge. Segons l’estudi, el nombre d’ofertes de lloguer ha augmentat en el tancament del segon trimestre de l’any, cosa que trenca la tendència d’aquests darrers anys. Un fet ressenyable, si no fos perquè la millora és molt baixa. El juny d’enguany s’ha tancat amb un descens interanual del -31,2%, i ha superat les 13.500 ofertes d’habitatge de lloguer, si bé encara no gaire lluny dels mínims de la sèrie (10.949 ofertes de lloguer). I la tendència, malgrat els petits pics que hi pugui haver, és clarament a la baixa, mentre no canviïn algunes lleis.
Quant als preus, tenint en compte les dades d’APICAT –el portal immobiliari professional–, han continuat creixent, amb taxes interanuals de dos dígits. Les dades que aporta Idealista també parlen de creixements de preus importants. En realitat, la primera font apunta per al juny uns augments interanuals molt més alts, del 23% de mitjana a Catalunya, i la segona queda per sota, amb el 14,9%.
D’acord amb les dades de la Generalitat de Catalunya, els preus mitjans més alts d’un habitatge de lloguer són aquests, als principals municipis: a Sant Cugat del Vallès, 1.419 euros de mitjana; Barcelona, 1.193; l’Hospitalet de Llobregat i Badalona, gairebé 900; i Sabadell, Cornellà, Girona i Granollers, al voltant de 800. Amb aquestes xifres, és clar que la ciutat de Barcelona expulsa habitants i els envia a les ciutats de la vora (tret de Girona).
Per obtenir una visió més àmplia de la situació del mercat de lloguer, vegem l’anàlisi del mercat de lloguer turístic. En aquest cas, l’estudi aborda únicament dades relatives al nombre d’habitatges amb lloguer turístic, és a dir, el volum. I resulta, sense sorpresa, que hi ha dos motors de tracció: la ciutat de Barcelona i les zones costaneres; en aquest cas, s’hi incorporen àrees de muntanya amb més intensitat turística.
Les dades que presenta són de l’agost de l’any passat, basades en l’INE. Al capdavant hi ha Barcelona, amb més de 7.500, però amb una baixada del 6%. Segueixen Salou, Roses, Lloret de Mar i Castelló d’Empúries, en una franja de 1.750 i 2.600. En aquests casos, llevat de Lloret –on baixen–, hi ha augments superiors, del 10%-15% anual. Pel creixement, en la mateixa franja d’importància, es destaquen Calonge i l’Ametlla de Mar.
I ara passem al mercat de la compra-venda. El fet més important és que sembla que hi ha una mica més de moviment el segon trimestre, si bé anualment les xifres no són bones. Segons l’estudi, aquests darrers dotze mesos s’han formalitzat 63.953 hipoteques, amb una millora trimestral de l’1,1% i una baixada interanual del -15,5%. El percentatge de compra-vendes amb hipoteca ha estat del 72,3%, lleugerament superior al trimestre precedent. Això vol dir que més d’una quarta part dels compradors no passen pel banc. Pensem una mica què vol dir això. Per una altra banda, el volum contractat ha estat de 10.251 milions d’euros, amb un ascens trimestral del 0,9% i una reducció interanual del -17,4%.
L’endeutament hipotecari ha crescut per segon trimestre consecutiu, després de quatre trimestres de descensos, tant en termes mitjans per habitatge com per metre quadrat d’habitatge comprat. L’augment dels preus de l’habitatge ha estat la causa d’aquest comportament. Per una altra banda, els tipus d’interès han registrat el primer descens després d’un llarg període d’ascensos. Això ha fet que els indicadors d’accessibilitat hagin registrat lleugeres millores aquest darrer trimestre. La quota hipotecària mensual mitjana ha registrat un descens trimestral del -1,8%, amb una pujada interanual del 3%.
Sens dubte, el preu dels diners és el punt més important, perquè la tendència que apunta el BCE és a una baixa successiva, mentre es mantingui baixa la inflació. Ara com ara, els analistes esperen una altra rebaixa d’un quart de punt el mes de novembre. Però, enmig, hi ha la important decisió que ha de prendre la Reserva Federal dels EUA demà passat. A hores d’ara, tothom espera una retallada d’un quart de punt. Ho sabrem molt aviat.
La distribució de compra-vendes d’habitatge a Catalunya continua moderant el lideratge de l’habitatge de segona mà, amb un pes del 81,71% de les compra-vendes del segon trimestre. El percentatge de la de l’habitatge nou és del 18,29%. Aquesta darrera modalitat s’ha desagregat en un 17,43% d’habitatge nou lliure i un 0,86% d’habitatge nou protegit. Vet aquí un dels punts que fan mal, malgrat els discursos que durant anys ens hem empassat sobre allò que es faria i no s’ha fet mai. Paraules i prou.
Quant a preus, el metre quadrat de l’habitatge a Catalunya ha registrat un augment lleuger durant el segon trimestre, amb una taxa trimestral del 0,3%. El preu mitjà ha estat de 2.477 euros/m², amb un creixement interanual del 2,2%. En termes absoluts, el nivell de preus ha arribat a màxims d’ençà del segon trimestre del 2011. És obvi que és una mitjana i diu molt poc de la realitat. Per no atabalar el lector amb més xifres, diguem tan sols que a les capitals de demarcació els preus són més alts, amb diferències notables entre barris.
A Barcelona el preu és de 4.418 euros/m², a Girona 2.336, a Lleida 1.232 i a Tarragona 1.555. I, dins Barcelona, les diferències també són molt notables: dels 2.036 euros/m² de les Roquetes fins als 6.965 de Sant Gervasi-Bonanova.
M’agradaria saber-ne alguna cosa més i demano a Carles Sala, portaveu dels API de Catalunya, quins problemes destacaria del seu sector. Respon ràpidament: “La inestabilitat reguladora i la manca de diligència en la creació de sòl finalista per a la construcció, sobretot a l’àrea metropolitana de Barcelona.”
Sobre el lloguer, creu que s’estabilitzarà amb el control que hi ha, però que això tindrà molts problemes col·laterals. “És letal per a la gent que busca un primer pis per a llogar”, diu. Em posa un exemple que no s’hauria de passar per alt: “Un client va posar fa poc temps dos pisos per a llogar a internet i en una hora havia rebut 700 peticions. Aquesta és la demostració de la demanda brutal que hi ha i la poca oferta. El propietari no dubtarà a escollir els llogaters que li mereixin més garanties, és clar, amb la qual cosa molta gent continuarà sense solució.” Un problema seriós addicional per als qui tinguin rendes baixes o incertes.
Per una altra banda, no creu que els pisos de compra baixin de preu. “Realment, les pujades que hi ha aquests darrers temps són força temperades i, sobretot, menys fortes que als països veïns. Això deixa recorregut a l’alça. Cal esperar que la construcció industrialitzada vagi endavant i ajudi a tapar l’escletxa entre demanda i oferta, que el Banc d’Espanya creu que és de 2 a 1. Insisteixo que cal sòl finalista on hi ha més demanda, com al voltant de Barcelona.”
Doncs aquesta és la situació. Un futur millor per als qui tenen pis amb hipoteca de tipus variable, perquè els baixaran les quotes; i molt complicat per als qui volen accedir a l’habitatge per la via del lloguer. La diferència entre allò que es necessita i allò que hi ha al mercat és massa gran. I no sembla que les autoritats hi facin res. Mantenen l’obsessió d’actuar tan sols sobre la demanda i oblidar del tot l’oferta, que és on hi ha el gran problema. I d’això ja fa massa temps. No ho entenc.
