28.11.2023 - 19:50
Les hipoteques han tornat a caure al setembre a tot l’estat espanyol, segons que ha publicat avui l’Institut d’Estatística espanyol (INE). És un -29,6% anual i ja fa uns quants mesos que es troba en aquesta situació. En el cas de Catalunya, la baixada és del 31,8%. I en ambdós casos, el capital prestat també és menor, al voltant del 30% menys. Segons el Banc d’Espanya, el saldo viu de préstecs hipotecaris en els bancs ha caigut d’uns 18.000 milions d’euros aquests darrers dotze mesos. És cert que es fan noves operacions, però la caiguda del saldo viu vol dir que les cancel·lacions són més importants no pas les constitucions.
Segons el Col·legi dels Registradors de la Propietat, amb les dades del tercer trimestre ja fa cinc trimestres consecutius que el nombre de noves hipoteques registrades es redueix. I, concretament, el mes de setembre, l’INE indica que el nombre d’hipoteques sobre habitatges, constituïdes a escala estatal, ha estat de 31.054, mentre que el nombre de cancel·lacions registrades és de 31.178, amb un 16% de creixement anual.
Què passa? Doncs que les cancel·lacions no han parat d’augmentar des del moment en què l’alça dels tipus d’interès ha fet apujar les quotes mensuals de les hipoteques variables. Segons l’INE, les cancel·lacions registrades de préstecs hipotecaris del gener al setembre han estat unes 330.000, un 12% més que no pas en el mateix període de l’any passat i un 22% més que no pas el del 2021.
Com és lògic, no podem saber quines són les raons que han portat aquests milers d’hipotecats a cancel·lar el seu préstec al Registre de la Propietat, però sí que podem esmentar quins són els motius més probables. En primer lloc, cal comptar que s’acaba el termini de molts préstecs hipotecaris signats durant l’època de la bombolla immobiliària. Recordem que, la primera dècada dels anys 2000, a l’estat espanyol hi va haver un boom de contractació d’hipoteques. Eren els anys daurats de la construcció i dels immobles i tothom s’endeutava amb el piset. Molts d’aquells crèdits s’acaben de pagar ara, cosa que explica, en part, l’augment de les cancel·lacions.
També hi ha molts clients als qui quedava poc temps d’hipoteca i l’han liquidada per evitar els costos addicionals de la pujada de tipus. Com ja hem comentat mantes vegades, l’euríbor s’ha enfilat aquests darrers mesos fins al 4% i ha encarit l’interès de les hipoteques variables. Per tant, és lògic que els hipotecats que s’ho poden permetre hagin liquidat el seu deute abans d’hora, per estalviar-se aquesta pujada d’interessos.
Per la seva banda, molts hipotecats han refinançat el crèdit amb una nova hipoteca per millorar-ne les condicions. És molt probable que molts clients hagin fet aquest refinançament per reduir-ne l’interès o per passar d’un tipus variable a un de fix o mixt, la qual cosa significa més cancel·lacions al registre. I tampoc no hem d’oblidar les persones que han venut el seu habitatge hipotecat, ja sigui per anar-se’n a un altre o perquè ja no podien pagar la hipoteca. Aquest deute liquidat també ha contribuït, segurament, a l’augment de cancel·lacions registrals.
És important recordar que el nou codi de bones pràctiques hipotecàries, del 22 de novembre de l’any passat, va entrar en vigor el gener d’enguany i que la gran majoria dels bancs s’hi van adherir. A més de les mesures d’alleujament hipotecari, dins el codi hi havia una disposició perquè les amortitzacions anticipades i les subrogacions d’hipoteques variables no tinguessin cost. Vet aquí un al·licient més per a canviar la hipoteca si l’endeutat creu que la pot millorar. I l’exempció s’acaba el mes vinent, la qual cosa explicaria addicionalment la pressa que sembla que ara tenen molts tenidors d’hipoteques.
I si, a més, tenim en compte que el cost de la hipoteca ha pujat molt més que no pas la remuneració dels estalvis, neix un dubte. Què és millor, mantenir els diners en el compte corrent, pràcticament sense cobrar res, o pagar cada any més per la hipoteca? Evidentment, sempre es pot arriscar en una inversió potencialment més rendible. Per això, aquí cal considerar uns quants factors.
Si el guany net de la inversió que es vol fer és superior als interessos de la hipoteca, sortirà més rendible invertir, sempre tenint en compte el risc que s’afronta, és clar. Però, a la vista de la situació financera actual, sembla que optar per amortitzar la hipoteca gairebé segur que pot sortir més a compte, sobretot si els interessos que es paguen són alts. Entre més coses, reduir o eliminar el préstec hipotecari també pot aportar més tranquil·litat, perquè permetrà d’estalviar un bon grapat d’interessos.
En un treball recent dels “Quaderns d’informació econòmica” de Funcas (novembre-desembre), s’hi analitza aquest problema, una vegada –després d’un any i mig de tensió en els tipus d’interès, amb un repunt acumulat superior al 4%– la translació al cost de les hipoteques ja arriba a pràcticament totes les contractades a tipus variable, que, no ho oblidem, representen dos terços del total del saldo d’hipoteques vives.
I els autors arriben a unes quantes conclusions interessants que poden ajudar a explicar la situació actual en el món hipotecari. En el cas de les cancel·lacions registrades, per exemple, observen que aquests darrers anys hi ha hagut una gran estabilitat que únicament s’ha vist alterada en episodis vinculats a moviments de l’euríbor. Concretament, en dos moments de descens de l’euríbor (2012 i 2020) es va reduir el nombre de cancel·lacions i, al contrari, es veu una intensa acceleració paral·lela al fort increment de l’euríbor registrat d’ençà del començament del 2022.
Tenint en compte aquesta estabilitat històrica –que quantifiquen al voltant de 26.000 cancel·lacions mensuals–, conclouen que la cancel·lació addicional d’hipoteques, atribuïble a l’increment de tipus, vist del juny del 2022 al juny del 2023, seria al voltant de 6.000 el mes o 7.000, de manera que el volum acumulat en aquest període de dotze mesos col·locaria entre 75.000 i 85.000 el nombre d’hipoteques cancel·lades registralment de manera anticipada. És a dir, que encara no “tocava”. Una xifra, cal matisar, que del juny ençà encara ha crescut.
Això explicaria l’esmentada baixada del saldo viu dels crèdits hipotecaris a la banca aquests darrers dotze mesos, de gairebé 18.000 milions d’euros. A tot plegat, hi ajuda el fet que el tipus de l’euríbor a dotze mesos es mantingui per damunt del 4%, i la presidenta del BCE, Christine Lagarde, insisteixi (ahir ho va tornar a dir) que els tipus actuals es mantindran encara durant un temps. És cert que al novembre l’euríbor mitjà haurà baixat una dècima respecte de l’octubre, però continuarà per sobre del 4%. De fet, avui ha marcat un 4,05% i la mitjana del mes, provisional, és del 4,03%.
