El mercat del lloguer va cap a la paralització total

Si habitualment és difícil de fer prediccions, enguany encara més, perquè hi ha uns quants factors contradictoris, que conviuen tots alhora i que fan especialment difícil de deixar veure l’evolució del mercat de venda. La pujada dels tipus d’interès, l’encariment de les hipoteques i la inflació són factors que influeixen en la demanda. Alhora, avui el principal problema és la captació d’oferta. Amb aquesta conjuntura, creiem que el nombre de vendes el 2023 serà menor, però no esperem cap correcció de preus. Al mercat de lloguer ho veiem més clar, tot i que pot ser que alguns canvis reguladors afectin les previsions. El nivell de l’oferta es mantindrà molt i molt baix el 2023, i no oferirà gaires oportunitats als llogaters.

Amb aquestes paraules, Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris, em sintetitzava la seva previsió sobre l’evolució del mercat enguany, després d’haver presentat, dimecres, el seu informe anual. Durant la conversa que vam tenir dies més tard, em va insistir en tres punts més. Un, l’enorme problema que significa el lloguer avui; un altre, la repercussió que tindrà la pujada dels tipus d’interès; i el tercer, la mala qualificació energètica del nostre parc d’habitatges.

D’entrada, ja m’ho va apuntar. “Els joves que busquen habitatge tindran mala peça al teler aquest any. Els preus del lloguer són on són, per una causa ben senzilla: no hi ha producte.” Va pronosticar una paralització gairebé total del mercat, perquè l’oferta és cada dia més petita. “En el nostre cas, que ja som a nivells molt baixos, preveiem que enguany ens arribarà un 40% menys d’habitatges per a llogar que l’any passat. En setanta-cinc anys d’història d’Amat, no havíem tingut mai tan poca oferta disponible.” No queden gairebé habitatges de lloguer lliures. La gent no se’n pot anar de la casa on viu ni ho vol fer, si no és per causes majors. “Molts pisos que resten lliures són de joves que tornen a casa dels pares…”, em diu.

A parer seu, si haguéssim de resumir molt ràpidament per què hem arribat a aquesta situació, la conclusió seria que ens hi ha dut la maquinària mediàtica i política i també les constants variacions de marc legal –dotze canvis en quatre anys– i al fet que als arrendadors se’ls traspassen responsabilitats socials pròpies de l’administració. Sense oblidar que públicament els propietaris arrendadors són titllats continuadament d’especuladors, encara que tots sabem que molt majoritàriament són petits. Per una altra banda, afegeix: “Es fa una legislació pensada per a un mercat que és pràcticament en mans dels grans fons, i això és molt lluny de la realitat.”

Fa poques setmanes, sobre aquest punt, Joan Clos, ex-batlle de Barcelona i president de l’associació de propietaris Asval, negava que els preus de lloguer a Barcelona pugessin per culpa dels fons d’inversió. Segons ell, la raó és que no hi ha prou habitatge públic de lloguer: “Pugen perquè no hi ha oferta. La solució no és matar els fons d’inversió”, deia en una entrevista a RTVE. I, parlant de Barcelona, retreia a Ada Colau una visió “molt ideològica”, que tendeix a insultar tots els propietaris, anomenant-los “fons voltors”.

El cas és que aquesta situació empeny els propietaris arrendadors a deixar d’invertir i, per tant, a no generar nova oferta. I també a vendre els immobles que fins ara tenen per a llogar, que, evidentment, no compra un altre inversor, sinó algú per a quedar-s’hi a viure i, per tant, l’oferta encara disminueix més.

Homedes veu difícil la sortida de la situació actual. Cada dia que passa és més complicat. “Sortir d’aquesta conjuntura és molt complex, perquè avui tenim una manca d’oferta alarmant, i generar-ne de nova és un procés molt lent. A mitjà i llarg termini es poden aplicar moltes polítiques i accions per crear oferta, però de cap manera no es pot fer això que es fa ara, és a dir, legislar en calent i constantment, perquè això només serveix per a liquidar la poca oferta existent i agreujar encara més el problema.”

Quant als tipus d’interès, creu que el fet que pugin afectarà negativament les vendes, sense gaire influència en els preus. I fa una distinció molt clara. Hi ha una part important de la població de rendes mitjanes-baixes i baixes que ja descarta l’opció de compra, perquè veu que no podria satisfer les obligacions financeres de la hipoteca. Mentrestant, als qui tenen rendes altes no els afectarà. Això ja dóna una idea de quins habitatges tindran una sortida més fàcil al mercat de compra-venda enguany…

També ho veu difícil per als qui el primer accés és la compra, que són fonamentalment els joves. I assenyala que, en aquest cas, la relació entre el nivell dels tipus d’interès i les compres té un efecte molt directe. Igualment, remarca que en una situació de pujades de tipus com la d’ara, la gent sap que és molt arriscat de comprar sobre el pla. “Avui és molt difícil de fer creïble a dos o tres anys vista el cost final d’un projecte, i és per això que se n’han frenat molts”, diu.

I m’insisteix en l’aspecte de la qualificació energètica, del qual no es parla gaire. Després d’un any de vigència dels Fons Next Generation enfocats a la rehabilitació de caràcter energètic dels edificis, es pot dir que, ara per ara, com a sector i com societat fracassem: “El seu nivell d’aplicació ha estat mínim”, diu. Remarca que, més tard o més aviat, tenir una bona certificació energètica d’un immoble o d’un edifici serà clau, tant al mercat com per a qui hi visqui.

Deixa molt clar que no s’ha de confondre la rehabilitació amb la instal·lació de plaques fotovoltaiques a l’edifici. Primer, diu, cal aïllar correctament els immobles, i després, o paral·lelament, generar-hi energia. I, com a exemple, en relació amb l’eficiència energètica dels immobles venuts el 2022, diu que el 73% tenen una qualificació E o pitjor. “Estem molt malament, en aquest punt.” Recorda que a l’estat francès, a partir del primer de gener de l’any vinent, els habitatges que no tinguin un nivell determinat de qualificació energètica, no es podran posar al mercat.

Això requereix una inversió del propietari, que, a casa nostra, ara com ara, es resisteix a fer. Hi ha una certa desconfiança amb els fons europeus, perquè es paguen quan s’ha acabat l’obra. I si no ho paguen?, es demanen molts. Arran d’aquesta recança, m’explica que algunes comunitats autònomes fan bestretes, per animar els propietaris i fer-los agafar confiança. A mi em sembla una bona idea. El cas és que ara tenim fons europeus per a gastar en eficiència energètica dels edificis i no els fem servir. I cal afanyar-se, perquè per a fer-ne efectiva la recepció hi ha una data límit: les obres s’han d’haver acabat el 2026. Evidentment, aquesta necessitat té una segona cara: com farà repercutir el propietari les inversions fetes sobre els lloguers.

Del mercat de compra-venda, en vam parlar poc. Em va dir que, en general, el 2022 ha estat un any molt bo, del punt de vista de transaccions. Però, analitzat amb detall, s’observen comportaments diferents entre la venda de segona mà i la d’obra nova. En venda de segona mà, l’augment d’operacions ha estat molt significatiu i sostingut durant tot l’any, i només ha afluixat el darrer trimestre. En canvi, l’obra nova ha estat totalment diferent, perquè després d’un començament d’any molt bo, a partir del març, amb l’augment de preus dels materials –arran de la guerra d’Ucraïna–, molts projectes es van congelar durant mesos, de manera que la comercialització es va deixar a mínims o completament aturada fins ben entrada la tardor.

Sembla, doncs, que durant el 2023 el vent no bufarà tant de cua per al sector immobiliari com el 2022. Això fa pronosticar menys operacions i, sobretot, una oferta menor d’habitatges per a llogar. Això, al seu torn, pot fer que els preus se’n tornin a ressentir. La pregunta pendent després de la conversa amb Homedes és d’on i com ha de sortir aquesta oferta d’habitatge de lloguer que la societat necessita amb urgència, si no canvia molt la manera de fer de les autoritats…