12.10.2019 - 21:50
‘La banca i els fons acceleren la venda d’immobles. Els grans inversors temen una aturada del mercat immobiliari i els efectes de la LAU’. Em vaig quedar parat llegint aquest article tan documentat de La Vanguardia de dilluns. Sense voler, vaig recordar el juny del 2006, quan, enmig de l’eufòria immobiliària, La Caixa es va vendre la seva participació del 40% de la Immobiliària Colonial, perquè considerava que el sector no era ‘estratègic’ en la seva cartera industrial, segons que van dir llavors. La resposta va venir al cap d’una mica més d’un any, amb la desfeta del sector. La gent de La Caixa s’havia avançat a la crisi –l’havia ensumada– i s’havia tret del damunt una part de la inversió al sector. I dilluns per un moment vaig pensar: una altra crisi que s’han ensumat? No, certament, res no ho fa pensar. Senzillament, els fons que venen són els que van comprar a preu de saldo, immobles que s’han revalorat molt aquests últims anys i ara en treuen sucoses plusvàlues. És la seva ‘feina’. Senzillament, no creuen que els preus pugin gaire més.
De fet, aquesta és la sensació que hi ha al sector. Veuen que a Barcelona els lloguers s’han frenat i els preus de venda també i molts no tenen gaires manies a parlar de crisi. Crisi? No, de cap manera. Passa que molts propietaris –generalment, no professionals– tenen uns preus ficats al cap –de venda i de lloguer– que no s’acosten gens als que el mercat està disposat a pagar. Fa pocs mesos, els analistes de Tecnocasa calculaven que aquesta sobrevaloració que fan molts propietaris és del 20%. ‘Aquest és el principal motiu pel qual el nombre d’operacions ha baixat el primer semestre i els pisos de lloguer costen més de col·locar que no fa uns mesos. Al propietari li costa molt d’abaixar el preu que té al cap… fins que ho ha de fer si vol llogar el pis. Avui, així que traspasses un preu, no hi ha operació. No hi ha mercat. Alguns no s’adonen que els preus s’han estabilitzat’, em deia aquesta setmana Xavier Perramon, director comercial de Finques Perramon.
I això passa en un temps en què la demanda de lloguer és molt més forta que no una baixíssima oferta. Dimecres, a la presentació de l’informe del mercat del primer semestre d’Amat Immobiliaris, el director general, Guifré Homedes, explicava que la tendència dels preus de venda a Barcelona és aplanada. I quant al lloguer, deia que la demanda creix, però no l’oferta, contra allò que semblava fa mesos. Les raons adduïdes d’aquesta frenada inesperada de l’oferta són, per una banda, els mesos de retard en el lliurament de projectes d’obra nova ja acabats, però que no s’han lliurat per raons administratives o de subministraments. (Algun dia haurem de parlar d’aquest punt concret, que afecta sobretot l’electricitat, a les mans d’Endesa.) També va insistir en l’entestament de molts propietaris que no s’adonen que, ‘en termes de rendibilitat, és pitjor llogar un pis amb una renda una mica més alta havent-lo tingut buit quatre mesos que no pas llogar-lo amb una renda inferior, però trigant només dos mesos a trobar llogater’.
I, per una altra banda, va fer referència a un fet més preocupant, la inseguretat jurídica, suscitada durant tot aquest semestre entorn del lloguer. I em vaig quedar parat quan Homedes va explicar: ‘Entre reials decrets, decrets aprovats i no ratificats, i anunciats i no presentats, en total hem tingut set canvis d’escenari en poc més de sis mesos. Com vols que no es maregi el mercat?’ I s’exclamava: ‘Qui regula no coneix el mercat del lloguer.’ A més, tampoc no s’alliberen habitatges, perquè les renovacions dels lloguers superen amb escreix el 70%. I això passa en uns moments en què s’ha tocat sostre amb unes rendes molt elevades.
Segons l’informe esmentat, la manca d’habitatge de lloguer no és pas cap problema degut als promotors, com moltes vegades es diu, sinó la suma de factors molt mal gestionats per les administracions. Del seu punt de vista, el mercat de lloguer de Barcelona es va començar a reduir quan va arrencar el lloguer turístic, abans de la crisi. En aquell moment no es va reaccionar adequadament i encara s’hi afegí la pèrdua de patrimonis per la crisi econòmica o per l’ocupació il·legal. A l’informe calculen que a l’àrea metropolitana de Barcelona, per efectes purament demogràfics, falten uns 350.000 habitatges. I afirmen que hi ha prou sòl públic per a resoldre el problema, però ‘sembla que no hi ha manera de poder treballar amb un model público-privat, que seria òptim’. També parlen de la necessitat de veure l’àrea de la Gran Barcelona com un tot: del Garraf al Maresme.
I els estrangers, que fan? Sobre el mercat del luxe, es diu textualment: ‘La demanda s’ha mantingut en un nivell baix, però ha estat consistent i té molt clar què busca i quin preu està disposada a pagar.’ En el cas concret de la ciutat de Barcelona, es fa un punt i a part. ‘Hem d’entendre que a les èpoques de preus més alts a la ciutat eren més competitius que els actuals. A més, hi havia situacions geopolítiques complicades arreu que afavorien el nostre mercat i l’oferta de la ciutat era molt diferent’, conclou Homedes.
I si hem tocat sostre en els preus de venda, hem superat els que hi havia abans de la crisi? Molt sovint ens fem aquesta pregunta i la resposta no és pas fàcil. El servei d’estudis de Bandia va publicar el mes de setembre un informe sobre la situació del mercat de l’habitatge a l’estat espanyol. S’hi compara per províncies el preu mitjà actual –amb tots els problemes que implica el càlcul, per les grans desviacions que hi ha– amb el preu mitjà just abans de la crisi.
El fet és que cap província de l’estat espanyol no ha arribat al nivell del 2007. La que més s’hi acosta és les Illes Balears, tan solament un 4% per sota. Segueixen Madrid i Guipúscoa, amb un 13% menys, i després ve Barcelona, amb un 15%. A la resta de demarcacions catalanes, Lleida i Girona són un 30% per sota i Tarragona un 35%. Al País Valencià, Alacant és un 26% per sota, València un 28% i Castelló un 38%. No sé la fiabilitat que tenen aquestes xifres pel motiu que he esmentat abans, però almenys són una guia. Ara cal demanar-se si els preus d’abans de la crisi poden ser una referència sobre la realitat del país. Pensem que, segons la mateixa font, la part dels ingressos familiars que es dedicaven a pagar la hipoteca el 2007 vorejaven el 50%, i avui es calcula que és d’un 33%. Potser val més no tornar-hi, oi?
