17.11.2024 - 21:40
El lloguer de temporada s’ha convertit en la nova lluita dels llogaters, perquè alguns propietaris la utilitzen com una via d’escapament per a continuar aplicant un preu de mercat després de l’aprovació de la llei 12/2023. Com ha afectat tot plegat el mercat? Realment, cada vegada és més complicat de trobar un pis de lloguer per a viure-hi? Parlem amb diversos actors implicats en el sector per mirar de fer una radiografia del moment actual.
Naoufal Amrani, veí de Nou Barris, va rebre una notificació del propietari del seu pis que no volia renovar el contracte. “És una situació d’angoixa, por i injustícia”, diu. Quan va voler negociar el preu, es va trobar amb la proposta d’un augment de 250 euros mensuals i un contracte de temporada, de màxim onze mesos, que es va trobar obligat a acceptar.
Amrani, que treballa com a enginyer especialitzat en IA, diu que té amics i veïns que s’han trobat en la mateixa situació. Ell va poder reconduir provisionalment el cas, tot i que és conscient que fou víctima d’un abús per part dels propietaris. “Va ser una oferta molt i molt abusiva”, diu. A més, explica que es va adonar que era un contracte de temporada, i no una pròrroga de l’anterior, en el moment de signar. Fins aleshores, havia tingut un contracte de tres anys –formalitzat el 2018, quan encara no havien de ser un mínim de cinc– i les dues parts van anar aplicant pròrrogues anuals.
Amrani, assessorat pel Sindicat de Llogateres, ara negocia amb la propietat, per via d’intermediaris, la conversió del contracte en un de lloguer tradicional per als cinc anys vinents, abans d’haver de recórrer als tribunals i sol·licitar una mesura cautelar per continuar residint al pis on viu ara, tot i que el contracte ja s’hagi acabat.
Amb un mes i mig de marge per a cercar una alternativa, Amrani va visitar pisos cada vegada més allunyats de Nou Barris, on viu amb la seva família, fins a arribar a Manresa i Igualada, per si la negociació d’allargar el contracte no reeixia. En alguns casos, va constatar que competia amb més de quatre-cents aspirants per a un mateix pis. “Em vaig trobar amb una altra realitat molt dura. Realment, els ciutadans no tenim un dret real d’habitatge perquè no hi ha oferta”, lamenta.
Interès creixent dels propietaris per a passar al lloguer de temporada
El lloguer de temporada s’ha erigit darrerament en l’alternativa d’alguns propietaris de pisos que han volgut esquivar el topall inclòs en la llei 12/2023 i que, ara com ara, només s’aplica Catalunya. Els contractes tenen una durada màxima d’onze mesos i a priori són pensats per a professors, estudiants, directius d’empreses i professionals –o perfils similars– que hi fan estades temporals. Les empreses dedicades a aquest sector, com GuestReady, admeten que han notat un interès creixent de propietaris de passar el seu pis a aquest mercat i ho atribueix al fet que es troben totalment desprotegits.
Concretament, Lorenzo Ritella, representant (country manager) de GuestReady, es refereix als riscs d’impagament, d’ocupació o de no poder disposar del seu habitatge quan el requereixen, perquè el poden necessitar durant els cinc anys que, pel cap baix, dura un contracte de lloguer. “En una situació de limitació de preus, risc d’ocupació, risc d’impagament… veuen aquesta fórmula com una manera de salvar-se de tots aquests problemes que implica el lloguer tradicional”, diu.
GuestReady és una empresa present a Barcelona i a més ciutats europees, a més de Dubai i Riad, que ofereix pisos a clients que fan estades temporals en aquestes ciutats per raons laborals o acadèmiques; o bé a famílies que fan mudança i necessiten un pis on allotjar-se durant dos mesos o tres. L’empresa s’encarrega de tot el procés del lloguer dels pisos: de la promoció als seus portals fins a la gestió de reserva amb els clients, l’assistència 24 hores, la neteja dels apartaments i els tràmits per donar d’alta els subministraments. Uns serveis, d’una altra banda, que justifiquen que el lloguer de temporada sigui més car.
“Els pisos són moblats i perfectes per a entrar-hi, obrir l’ordinador i començar a treballar”, diu Ritella. I afegeix que els clients en valoren la flexibilitat i que, per exemple, els lloguers es cobrin segons el temps d’estada i no pas per mesos sencers. Aquest darrer fet, segons Ritella, penalitza el propietari en certa manera perquè s’arrisca que el pis li quedi buit deu dies o quinze entre una entrada i una sortida. El propietari tant pot ser algú que té una segona propietat i que la posa al mercat per extreure’n una rendibilitat, com un professional que lloga casa seva per ajudar a pagar-ne el manteniment mentre ell fa estades llargues a l’estranger per motius laborals o acadèmics.
Arran de l’anunci del govern espanyol de crear un registre únic de lloguer de temporada que caldrà anar renovant d’any en any, Ritella diu que propietaris que només necessitin casa seva tres o quatre mesos i es quedin fora del registre hauran de deixar el pis buit els altres mesos, amb “tots els riscos que comporta”.
“Cal veure com ho fan. Segurament pot tenir un impacte dins el sector”, admet Ritella, que està preocupat per si es concedeixen permisos a les primeres sol·licituds que es rebin i la resta queden fora. “Veurem quantes en donen, com les donen… No entrem en el debat polític. Ens adaptem a les noves lleis i a les noves regulacions”, afegeix.
El Sindicat de Llogateres vol “atacar el problema d’arrel”
La portaveu del Sindicat de Llogateres, Carme Arcarazo, recorda que en realitat aquest registre és una norma imposada per la Unió Europa i no és atribuïble al govern espanyol. Per això diu que cal atacar el problema d’arrel i estendre el topall de preus al lloguer de temporada i d’habitacions per evitar aquest frau. Altrament, aquestes modalitats són un incentiu per als propietaris.
“Si tu dius a un rendista: ‘Vostè té la possibilitat de fer els lloguers habituals a 900 euros o pot fer lloguer de temporada al preu que vulgui’, evidentment aquells que volen especular triaran lloguer de temporada”, diu. El sindicat ha convocat una manifestació dissabte, 23 de novembre, en què també serà ben present la protesta contra aquesta modalitat de lloguer.
Abans d’anunciar la creació del registre únic, el govern català ja va provar de regular aquesta modalitat mitjançant un decret llei que va acabar tombat al parlament. Al congrés, un vot de Junts en contra la regulació, juntament amb PP i Vox, ho va impedir, tot i que Junts es va comprometre setmanes més tard a permetre’n el debat.
“La classe política només rectifica i només pren mesures valentes quan la gent surt al carrer. Dit això, Junts ara mateix deixarà tramitar la nostra proposició de llei. Però, calma, això encara ha d’arribar a una votació final. No podem abaixar la guàrdia”, alerta Arcarazo.
Augment dels anuncis de lloguer de temporada
Experts consultats coincideixen a dir que als portals immobiliaris hi han augmentat els anuncis de lloguer de temporada. La presidenta de la fundació Hàbitat 3 i de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB), Carme Trilla, explica que aquest augment és perquè els anuncis de lloguer tradicionals ni tan sols s’arriben a publicar. “En canvi, els lloguers de temporada sí que arriben als portals perquè no té cap més mecanisme que l’anunci”, diu. Trilla adverteix que hi ha lloguers de temporada que no s’anuncien com a tals i quan cal signar el contracte el propietari exigeix que durin menys d’un any.
Carme Trilla: “Demostrar que un pis és buit pot implicar-ne l’expropiació”
Ho confirma el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, que certifica un creixement dels anuncis de lloguer de temporada en percentatge perquè els de lloguer tradicional ja no es publiquen a internet. “És una il·lusió matemàtica”, resumeix. Gorgues opina que de lloguer de temporada n’hi ha hagut sempre i que de vegades, com ara amb els estudiants, s’han fet lloguers tradicionals tot i que en realitat eren de temporada per a acollir-se a bonificacions fiscals. “La situació irregular era la d’abans”, diu.
Per Gorgues, sempre hi haurà propietaris que si abans tenien un lloguer baix i ara no el poden apujar es passaran a la modalitat de temporada, però si la diferència és baixa no ho faran perquè no els compensa.
Per una altra banda, Ferran Font, director d’estudis de Pisos.com, adverteix que el mercat del lloguer de temporada té la naturalesa que té i anticipa que si s’aplica un topall de lloguers en aquest segment pot tenir el mateix efecte que en el lloguer tradicional: la reducció de l’oferta. “Si els propietaris no troben cap alternativa, en molts casos els retiraran del mercat de lloguer i tindrem un mercat temporal i de llarga duració en què potser hi haurà preus més bàsics però amb un volum d’oferta i de contractes signats tan baix que encara costarà més d’accedir al mercat de lloguer”, pronostica. Font considera que el lloguer de temporada es criminalitza.
Font quantifica el creixement dels anuncis de lloguer de temporada per sota el 5% a Pisos.com, tot i que admet que aquest percentatge és important, perquè és un mercat que té tendència a empetitir-se.
El 46% de les ofertes de lloguer a Idealista a Barcelona són de temporada
En canvi, Idealista assegura que gairebé la meitat de les ofertes de lloguer anunciades a aquest portal immobiliari a Barcelona són de temporada. En concret, la xifra ha arribat al 46% aquest tercer trimestre, 18 punts més que ara fa un any, segons dades del portal. El pes del lloguer de temporada sobre el total del mercat durant el segon trimestre d’enguany era del 42%.
Les xifres també van a l’alça en algunes altres ciutats, a ritmes diferents. Tarragona ha passat del 15% al 26% en un any, i Girona del 10% al 25%. A Lleida la tendència també és de creixement, per bé que encara residual (de l’1% al 5%).
Barcelona registra el pes més gran de les ofertes de lloguer de temporada respecte al total de totes les capitals provincials dels Països Catalans i de l’estat espanyol. Tarragona i Girona escalen posicions respecte al tercer trimestre del 2023 i ja són quarta i cinquena.
El nombre total d’anuncis que ofereixen un espai de residència per un temps curt també ha pujat en aquestes ciutats, tant respecte de fa un any, com respecte de fa cinc anys. A Barcelona, en un any els anuncis han crescut d’un 33%, menys que a Tarragona (42%), Girona (148%) i Lleida (400%), on les xifres relatives s’han disparat perquè fins ara el fenomen era pràcticament inexistent.
Al País Valencià i a les Illes, on la normativa encara no s’aplica, les xifres són molt més baixes, si bé també augmenten. A València, el pes del lloguer de temporada sobre el total del mercat de lloguer és del 14 %, amb una variació del 35% respecte de fa un any, i del 276% respecte de fa cinc anys. A Alacant és del 12 % i a Castelló tan sols és del 4%.
A Palma el pes del lloguer de temporada sobre el total del mercat és del 13%. Això implica una variació del 47% respecte de fa un any, i del 208% respecte de cinc anys enrere. En canvi, la variació del lloguer ordinari respecte de fa un any és del -8% i respecte de fa cinc anys, d’un -46%.
Un fenomen destacat a l’Alt Pirineu i Aran
Amb dades del portal immobiliari Habitaclia el primer trimestre del 2024, l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) ha analitzat l’indicador en els àmbits territorials de Catalunya. L’Alt Pirineu i Aran era el que més percentatge de lloguer de temporada tenia (38,7%), un augment de 20 punts respecte d’un any abans. Les comarques metropolitanes arribaven al 28,6% (8 punts més), per sobre de les Comarques Gironines (19%), el Camp de Tarragona (18,2%) i el Penedès (17,8%). El pes del lloguer de curt termini sobre el total és més baix a les Terres de l’Ebre (12,2%), les Comarques Centrals (7,8%) i Ponent (4,5%).
Baixada del lloguer de llarga durada
L’auge d’aquesta modalitat ha anat en detriment del lloguer estàndard, si més no segons les ofertes que s’han publicat a Idealista, que no necessàriament s’ajusten als contractes que s’acaben formalitzant. Barcelona és la ciutat amb una baixada més pronunciada en un sol any: el tercer trimestre del 2024 hi havia un 38% d’anuncis menys. I si es compara amb fa cinc anys la baixada és d’un 75%. És a dir, d’ençà del 2019 han desaparegut tres habitatges de cada quatre oferts a la capital catalana destinats a un lloguer estable.
Hi ha una tendència semblant a Tarragona, amb una baixada interanual del 31% i una del 37% respecte del 2019. A Girona, la tendència també és a la baixa (16% en comparació amb el tercer trimestre del 2023 i 45% en la variació a cinc anys), igual com a Lleida (11% en comparació amb un any abans, i sense dades del 2019).
