En un mercat de lloguer amb preus rècord, el lloguer d’habitacions és la realitat de com més va més gent que no pot pagar un pis sencer. L’increment de demanda ha fet que, d’ençà del 2021, els preus per a llogar estances s’hagin enfilat d’un 49% a Barcelona. Veïns de barris com Gràcia denuncien que pisos que abans es llogaven per 700 euros ara s’han reformat per llogar-ne les habitacions, amb preus de 900 euros per habitacions de 10 metres quadrats. “És especulació pura”, denuncia un dels residents. El moviment pel dret de l’habitatge reclama una normativa que posi fre a aquesta via d’escapar de la regulació de preus.

El lloguer d’habitacions no és regulat del tot a la llei d’arrendaments urbans i no té una normativa específica. El decret llei impulsat pel govern anterior, i que va acabar decaient, incloïa que la suma del cost del lloguer de cadascuna de les habitacions no podia superar l’índex de referència que es feia servir per a llogar un pis sencer.

Però la realitat és ben diferent. És el cas d’un bloc del carrer de Sant Agustí de Gràcia, on el fons New Amsterdam Developers s’ha aliat amb Enter Coliving per fer-ne fora els veïns i reformar els pisos per llogar-los per habitacions.

Segons que relaten els residents, el primer senyal d’alerta va arribar quan l’antiga propietat no va voler renovar contractes a començament del 2023. Els llogaters d’aquest edifici van saber a final d’aquell any que el bloc s’havia venut al fons d’inversió. La nova propietat tampoc no va oferir de fer contractes nous i va començar a fer obres als pisos que quedaven buits. Sis llogaters dels onze que hi havia se’n van anar. Els altres cinc van decidir de romandre-hi –alguns d’ells, tot i ser fora de contracte– i negociar amb la nova propietat, amb qui diuen que va costar molt de posar-se en contacte. Una de les veïnes que continua al bloc té un contracte de renda antiga i no la poden obligar a anar-se’n.

Pràcticament deu mesos després d’assabentar-se de la venda, van aparèixer anuncis als portals immobiliaris amb ofertes per a llogar les habitacions a 930 euros, 915 i 800, en pisos que s’havien llogat per poc més de 700 euros. El preu de les habitacions superava el que l’índex de preus de lloguers fixa que s’hauria de demanar per tot el pis –o s’hi acostava molt–, que seria d’uns 850 euros, pel fet de ser una zona en tensió. La primera reacció dels residents va ser d’estupefacció i indignació per una situació d’especulació tan evident, assegura el Txema, un dels llogaters que ha decidit de romandre-hi.

“El pis on vivia, per exemple, el meu veí Juan o la meva veïna Sole, que pagaven una renda adequada, correcta, que pot ser de 770 euros, ara hi lloguen habitacions a 930 euros. És una bogeria”, diu. Aquest veí denuncia que és un frau de llei perquè el fons s’aprofita del buit legal del lloguer d’habitacions i temporada “per triplicar beneficis i especular amb l’habitatge, fer fora la gent de casa seva i posar-hi gent amb capacitat adquisitiva molt superior a la població local, a costa de canviar la configuració dels barris i de la manera d’entendre la ciutat”. “En diuen coliving per no dir que comparteixes pis amb tres desconeguts per gairebé 1.000 euros el mes”, subratlla en Txema, que és fora de contracte i espera que li arribi un burofax que li digui quan se n’ha d’anar de casa seva.

“Hem normalitzat patir”

“Hi ha dies més angoixants i menys. El problema és que hem normalitzat patir. Molta gent que viu de lloguer pateix quan és a punt d’acabar-se el contracte, quan no saben si te’l renovaran, si rebràs un burofax, si et volen fer una pujada il·legal, si et volen fer acceptar una cosa que no hauria de ser, si et volen cobrar honoraris. Els llogaters vivim amb una angoixa que no hauria de ser normal”, diu aquest veí.

“Abans no et canviaven ni una bombeta de llum, no s’implicaven en res. Havies de lluitar perquè fessin coses de manteniment. I ara hem vist que han canviat tot el pis, han tret les rajoles, han posat terra hidràulic, ho han arreglat tot”, denuncia Soledad Garzón, una de les veïnes que se’n va haver d’anar i canviar de barri –a Can Baró– tenint un fill en edat d’anar a l’escola bressol.

En el seu cas, pagaven 750 euros per tot el pis i partien d’una irregularitat prèvia perquè el contracte s’havia signat per a tres anys i no cinc com marca la normativa. Ara, des d’un altre barri, han vist com l’habitació petita que no feien servir “ni per als convidats” es lloga a 900 euros. “És una vergonya això que passa: famílies com nosaltres no som les úniques que ens hem quedat sense casa i hem hagut de canviar de barri perquè no podem pagar els lloguers que es demanen amb els salaris que tenim”, afirma.

Un sistema precari i amagat que s’escapa de les estatístiques

Els experts alerten que el lloguer d’habitacions és un sistema precari i amagat que s’escapa de moltes de les estatístiques oficials. Maridalia Rodríguez, experta en dret immobiliari i professora de la càtedra d’habitatge de la UPF, explica que els tractes sovint són de caràcter submergit i sense contracte. “És la manera més econòmica d’accedir a l’habitatge, però no la més correcta”, diu.

Carme Trilla, presidenta de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge i de la fundació Habitat 3, considera que la proliferació del lloguer d’habitacions es pot definir com a “barraquisme vertical” i representa el fracàs total de la política d’habitatge.

En les reformes de pisos per a llogar habitacions, com més va més habitual és que s’eliminin d’espais comuns com els menjadors o altres llocs de convivència. En Miquel, un treballador de més de quaranta anys de Ciutat Vella, a Barcelona, que volia llogar una habitació a prop de la feina, va visitar set pisos aquest estiu i no n’hi havia cap amb sala d’estar. “L’argument que em van donar em va sorprendre moltíssim: deien que generava conflictes”, diu. També explica que en tots els casos es donava per fet que els àpats es farien a l’habitació i que no hi havia convivència possible. Les habitacions en qüestió costaven més de 700 euros el mes. Finalment, va anar a viure a Badalona.

Un mercat d’extrems amb llogaters cada cop més grans

Aquest cas no és únic. Si bé el mercat del lloguer d’habitacions fa deu anys o quinze era exclusivament d’estudiants, fa poc que hi ha hagut un gran canvi, per la demanda dels joves que s’emancipen i no poden accedir al mercat de lloguer, segons el director d’estudis i portaveu de Pisos.com, Ferran Font. “Aquelles primeres generacions que comparteixen pis des que tenien vint-i-cinc anys ara continuen compartint-ne. Són persones que passen de llarg de quaranta anys, perquè un lloguer tots sols, en una capital com Barcelona, és a l’abast de molt poca gent”, diu.

Font assenyala que cada vegada els és més complicat deixar de compartir pis. “No preveiem que aquestes generacions que es van fent cada vegada més grans puguin sortir d’aquesta roda”, diu.

En aquesta modalitat, hi ha dos extrems de renda: famílies senceres que han de llogar una habitació, persones que no poden adquirir un habitatge i que es troben abocats a compartir pis i expatriats (expats) i estudiants d’intercanvi que tenen un alt poder adquisitiu.

Segons dades del Flex Living Operator Survey de CBRE, en les promocions construïdes per a fer-hi cohabitatge aquests darrers anys la tarifa mitjana d’aquests lloguers compartits és de 900 euros el mes, amb subministraments i neteja inclòs a Barcelona. En total, la consultora calcula que hi ha prop de 1.800 llits amb aquesta modalitat.

D’una altra banda, l’especialista en polítiques d’habitatge Carme Trilla detalla que de la mateixa manera que als anys cinquanta es construïen barraques, molts dels immigrants que han vingut a viure a Catalunya recentment lloguen habitacions en llocs que són pràcticament una barraca vertical. Trilla reclama de combinar la regulació amb l’augment de l’oferta de lloguer social adequada i quantitativament suficient perquè, si no, molta d’aquesta gent hauria de viure al carrer.

Desregulació

El Sindicat de Llogateres assegura que el lloguer d’habitacions continua creixent perquè hi ha unes lleis que fan que proliferin aquests contractes i adverteix que cal modificar la regulació per incloure-hi el lloguer de temporada i habitacions; altrament, s’incentiva que els inversors comprin blocs sencers, els trossegin i multipliquin els preus llogant habitació per habitació. “És un model absolutament parasitari i l’hem d’eliminar. I l’única manera és anar a l’arrel i eliminant l’incentiu econòmic”, diu la portaveu del sindicat, Carme Arcarazo.

Enguany s’ha constatat que la inversió de lloguer de llarga estada tradicional ha estat molt fluixa per la por reguladora a la limitació de rendes, segons la consultora immobiliària CBRE. “Amb el marc regulador que tenim avui, hi ha molts inversors privats que hi veu més risc i prefereix fer una altra mena d’operació, per no trobar-se afectat per la regulació”, explica Olga Beltran, responsable de Residencial de Barcelona a CBRE, que assegura que els inversors no estan disposats a llogar per sota de la renda actual amb el risc que un llogater es declari vulnerable.

D’una altra banda, els experts també denuncien que la poca normativa existent s’incompleix sovint. Així doncs, la regulació indica que el propietari s’hauria d’assegurar de les persones que entraran a viure en un pis i que totes siguin al contracte, però això no sol passar, perquè sovint un llogater subarrenda el pis a més gent. Entre més fraus, ha passat que el llogater que consta en el contracte demana un preu superior al que hauria de demanar per subarrendar l’habitació.

“Els drets dels qui sublloguen una habitació no són els mateixos perquè no són inclosos en un lloguer principal a l’hora de recuperar fiances, de recuperar desperfectes, de tenir una comunicació directa amb la propietat”, indica Jordi Bonshoms, criminòleg i professor de la Facultat de Dret de la UPF, autor d’estudis relacionats amb la crisi de l’habitatge.

Les ofertes d’habitacions voregen els 600 euros a Barcelona, un 49% més que el 2021

El preu mitjà de les ofertes d’habitacions al portal immobiliari Idealista ja voregen els 600 euros a Barcelona, amb un salt interanual de l’11%: de 535 euros fa un any a 595 durant el tercer trimestre d’enguany. L’augment ha estat sostingut aquests darrers anys, perquè els preus s’han disparat d’un 49% d’ençà del 2021, quan era de 400 euros. La pandèmia havia propiciat una lleu caiguda dels lloguers, segons la mateixa font, perquè l’any 2019 les ofertes eren, de mitjana, de 450 euros. La capital catalana és la ciutat amb les habitacions més cares dels Països Catalans.

Per districtes, Ciutat Vella encapçala el rànquing (625 euros el mes per habitació), davant de Sarrià-Sant Gervasi (605 euros).

Llogar habitacions, més rendible per al propietari

Segons el portal immobiliari Fotocasa, la rendibilitat de llogar un pis de tres habitacions separadament a Catalunya, amb data del setembre del 2024, és del 9,5%, un percentatge superior a la de llogar un habitatge sencer de 80 m² (6,1%). És a dir, per cada 1.000 euros d’inversió en un pis, el propietari guanya 95 euros si el lloga per habitacions individualment, i 61 si és per a una família que entra a viure a tot l’habitatge. La tendència a una rendibilitat més gran a l’hora de dividir l’habitatge en estances s’observa a totes les comunitats autònomes.

L’estudi de Fotocasa, del setembre del 2024, també reflecteix el preu mitjà de les ofertes al mateix portal immobiliari i Catalunya encapçala el rànquing del país (611 euros de mitjana al mes).

Informació elaborada per Maria Asmarat, Lluís Sibils, Aina Martí i Guifré Jordan