Les vendes d’habitatges baixen d’un 38% fins a l’octubre

Aquest matí l’Institut d’Estatística espanyol (INE) ha publicat les dades de les transmissions de drets de la propietat corresponents a l’octubre. M’interessen sobretot els habitatges i les compra-vendes que s’han fet a Catalunya els deu primers mesos de l’any. La xifra no és pas encoratjadora: les operacions al mercat han davallat d’un 38%. És cert que el tercer trimestre havien crescut d’un 16% sobre el segon, però la xifra de l’octubre és una mica més baixa que no la del mes de setembre. En l’entorn de pandèmia en què es mou el mercat immobiliari, no ha d’estranyar pas gaire que hi hagi aquests moviments tan erràtics, però certament avui és un mercat clarament a la baixa.

Aquest és un món complex i pregunto què passa a gent que el viu molt a prop, dia rere dia. Començo amb Joan Ràfols, president de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. M’explica que l’accés al crèdit hipotecari s’ha contingut molt aquests darrers mesos, perquè la banca s’hi mira molt, abans de concedir-lo. “La gent que busca pis és majoritàriament jove, i aquests mesos es troba en una situació de precarietat molt greu. Els bancs volen seguretat, per això hi ha tanta pressió en el lloguer.” Continua dient-me que moltes de les compres que es fan són de gent que té diners i que les hipoteques que agafen volten el 50% del valor de l’habitatge; la resta, la paguen amb estalvis propis.

Evidentment, els mesos de la primera onada de la covid-19 marquen les xifres de tot l’any, perquè la baixa de les vendes del segon trimestre van ser del 36% respecte del primer. El mercat pràcticament es va aturar. Per Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris, al marge de la pandèmia hi ha dos factors que han frenat el mercat durant uns quants mesos. El primer és que partíem d’uns preus molt alts –em diu–, que no eren a l’abast de tothom; i el segon, que els estrangers han desaparegut del mapa absolutament enguany. Igual que Ràfols, nota una bona marxa en les franges més altes, amb gent de més poder adquisitiu que es mou en un món de preus alts. “A Amat hem venut més habitatges d’alta qualitat d’ençà del setembre que no en tot el 2019.” En definitiva, diu que el mercat es mou en uns certs nivells, que l’activitat es manté –si bé és inferior que abans la pandèmia–, que l’oferta és menor i que els preus tenen moltes fluctuacions, cosa que fa difícil en aquests moments d’assenyalar cap tendència clara.

Una cosa és clara: a diferència de la crisi anterior, els preus no han caigut i molta gent sembla esperar què puguin fer els mesos vinents abans de prendre cap decisió. Això explicaria en part la baixada de l’activitat de compra-venda que mostra l’estatística de l’INE.

Parlo també amb Xavier Perramon, director comercial de Finques Perramon, que treballa fonamentalment a Barcelona. Em sorprèn quan em diu que l’oferta de pisos de lloguer a Barcelona ha crescut molt. Al juny a la ciutat hi havia 12.000 pisos per a llogar i ara s’han doblat, de resultes de la transformació dels pisos turístics. També em sorprèn quan m’explica que la demanda ha baixat molt. “Molts estudiants d’universitat, que fan les classes telemàticament, no han vingut, ni tampoc molts professionals. La mobilitat laboral ha baixat molt, perquè molta gent teletreballa. I cal afegir-hi que molts barcelonins han decidit d’anar a viure a fora pel preu i per trobar-hi més bona qualitat de vida, empesa per l’experiència negativa del confinament.” Quant als preus, em diu, com Homedes, que hi ha fluctuacions i que, ara com ara, és difícil de trobar-hi cap tendència clara.

Segons l’informe del tercer trimestre del Col·legi d’Agents Immobiliaris de Barcelona i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya, hi ha tot d’aspectes que em semblen interessants de comentar. Per exemple, diu que, a diferència del segon trimestre, en què els quatre departaments van tenir un comportament semblant quant a les caigudes en nombre de vendes, la recuperació d’aquest tercer trimestre ha estat desigual. Troba que les demarcacions de Girona i Tarragona han presentat més bones xifres que la de Lleida i, sobretot, la Barcelona, que és la que presenta les pitjors estatístiques trimestrals en aquest capítol.

L’informe assegura que, tot i que es manté una certa estabilitat del pes relatiu en percentatges d’operacions entre demarcacions –aproximadament amb un 68% d’operacions a la de Barcelona–, des de final del 2014 la ciutat de Barcelona va perdent pes relatiu sobre el total de vendes de Catalunya, i això no passa d’una manera tan marcada en les altres capitals de demarcació. A final del 2014 el 22,7% de les vendes d’habitatges a tot Catalunya es feien a la ciutat de Barcelona, i, després d’uns quants anys de caiguda d’aquesta quota de mercat, el tercer trimestre d’enguany ens situem en un 16,2%. Això demostra que aquests darrers anys hi ha hagut molta gent que s’ha desplaçat de la ciutat de Barcelona a uns altres municipis, tot sovint de la primera i segona corones metropolitanes. I, com deia Perramon, el confinament per la pandèmia ha accelerat aquest procés.

Un altre fet interessant a tenir en compte és que des del 2014 no ha cessat de pujar l’import mitjà del crèdit hipotecari concedit. En canvi, enguany ha disminuït el nombre d’hipoteques concedides. Aquesta dada és important també a l’hora de comprovar que la gent compra habitatges més grans.

I, finalment, l’estudi destaca que aquests darrers anys han empitjorat els indicadors d’accessibilitat a la compra d’habitatges a Catalunya. En dades interanuals, la quota mensual actual és de 691,5 euros (compareu-ho amb el preu d’un lloguer); tanmateix, la dada que més hauria de preocupar és que ja fa uns quants anys que tornem a superar el 30% de la quota hipotecaria respecte del sou mitjà: concretament, aquest tercer trimestre és d’un 34,3% a Catalunya; això sí, molt lluny encara dels màxims de final del 2007 i començament del 2008, quan va arribar al 55,5%.