L’activitat immobiliària catalana posa la directa

La demanda de compra d’habitatges es manté molt alta d’ençà de fa uns quants mesos. Segons les dades de Fotocasa Research, el 15% de la població espanyola busca un habitatge en propietat, una xifra més alta que no pas la registrada el 2019 (12%). Els indicadors del mercat laboral i els nivells de renda familiar suggereixen que la demanda es mantindrà sòlida durant el 2025. Si el mercat rep més demanda i continua havent la mateixa oferta, només aplicant el sentit comú, es pot concloure que els preus tendiran a pujar més.

L’habitatge es troba en un context de gran desequilibri entre oferta i demanda, en què, segons la mateixa font, dels ciutadans que interactuen amb el mercat de la compravenda, un 78% vol comprar i únicament el 16% vol vendre. “Aquesta situació tensa els preus, els empeny a l’alça i, probablement, aquest encariment s’accentuarà en l’exercici vinent, sobretot, en les zones on la pressió de la demanda és més alta, com les grans capitals i les zones costaneres, que tenen una gran capacitat d’atracció, i fan de pols de captació de moviments migratoris i de compradors estrangers”, diu María Matos, directora d’estudis de Fotocasa.

Les dades fan referència a l’estat espanyol, però trobem el mateix problema, i amb més intensitat, a Catalunya. Dimarts vam saber unes dades que corroboren el fet que, a casa nostra, el mercat va encara més llançat. Els préstecs hipotecaris per a l’adquisició d’habitatges a Catalunya han augmentat d’un 33,6% durant el mes d’octubre, una xifra gairebé deu punts per sobre de l’alça comptabilitzada a escala estatal (24,4%), segons les dades proporcionades per l’Observatori Notarial de Catalunya. I la mateixa font notarial apunta que la compravenda d’habitatges també ha mostrat un augment interanual a l’octubre; en concret, d’un 20%, xifra dos punts per sobre de l’observada en l’àmbit estatal (18,1%). L’import mitjà de les operacions ha estat de 171.275 euros, la qual cosa representa un augment del 8,2% en comparació amb el mateix mes de l’any anterior.

Sobre aquest punt, Raquel Iglesias, vice-degana del Col·legi Notarial de Catalunya, em comenta que “pel que fa als préstecs hipotecaris, les dades del 2024 posen de manifest un canvi de tendència molt clar respecte de l’any anterior”. Recordem que, l’any passat, hi va haver unes pujades successives de tipus d’interès que van condicionar notablement l’autorització de préstecs hipotecaris i, en grau més baix, les compravendes, que van disminuir al llarg de tot l’any. La inflexió va tenir lloc la primavera passada. “Aquest any encara va començar amb descensos lleugers, però d’ençà del mes d’abril, per primera vegada d’ençà de l’octubre del 2022, tant els préstecs hipotecaris com les compravendes han anat augmentant progressivament”, afegeix.

I el lloguer també va cap amunt. Només una dada corresponent al mes de novembre, que ens hauria de fer pensar molt. Segons Fotocasa, entre els deu municipis de l’estat espanyol amb lloguers més alts el mes de novembre, n’hi ha quatre de catalans. Els dos més cars de tot l’estat són Esplugues de Llobregat i Barcelona, seguits de Calvià i Madrid. El setè és Gavà i el novè l’Hospitalet de Llobregat. Madrid i Barcelona són les dues capitals de l’estat més cares i, per districtes, els madrilenys de Centre, Chamberí i Sant Martí són els tres més cars, seguits del barri de Salamanca, també a Madrid, i de Ciutat Vella. Insisteixo, són dades fornides per Fotocasa.

Que la gent se’n va de Barcelona, ja ho sabem. Això fa que la demanda pressioni més les localitats veïnes. No és estrany, doncs, que les ciutats on han pujat més els lloguers en un any a Catalunya siguin Terrassa (29,5%), Manresa (21,7%), Badalona (19,8%), Sabadell (18,8%) i Vic (16%). A Barcelona capital, segons aquesta font, han pujat de mitjana un 8%, amb diferències importants entre districtes: el capdavanter és Horta-Guinardó, amb una pujada del 21%, seguit de Nou Barris, amb un 16%, que, per altra banda, són els més “barats” de la ciutat, en termes absoluts.

La raó sobre aquestes pujades me l’explica Carles Sala, portaveu del Col·legi d’Agents de Propietat Immobiliària (API) de Barcelona. “Des que van anunciar quines serien les zones tensades on s’aplicarien els topalls, l’agost del 2023, fins que es van aplicar, el març del 2024, els lloguers es van disparar en aquestes localitats, durant els tres trimestres de decalatge, pensant què els vindria al damunt. Després, lògicament, les pujades s’han frenat i, en alguns casos ara van baixant.”

A hores d’ara, doncs, la pujada s’ha frenat, i això té dues conseqüències clares. La primera és que afavoreix a curt termini els qui ja habiten un pis de lloguer. La segona, és que els propietaris van retirant ràpidament els pisos de lloguer i els posen a la venda. “Ningú vol assumir els riscs que comporta. A més de no poder actualitzar el preu segons el mercat, ara es parla de vaga de llogaters, hi ha impagats… És més fàcil vendre en aquests moments, per la qual cosa l’oferta d’habitatge de lloguer ja es troba en mínims… i continuarà baixant. Això castiga qui es pretén ajudar. És a dir, els grans afectats amb aquesta situació són els qui busquen pis per primera vegada, com els joves que volen formar una llar o els menys afavorits, econòmicament parlant, que necessiten habitatge”, explica. I sentència, “si no canvia res, podem anar cap al col·lapse.”

Quant al mercat de compravenda, no dubta a qualificar el 2025 com un any de possibles rècords en operacions. “La baixada de tipus, l’augment demogràfic, sobretot per la immigració, i el decalatge entre la formació de llars i la poca nova construcció, fan un còctel explosiu. Pensem que un 80% o 90% de les operacions són en habitatges de segona mà. Si d’alguna cosa estic segur és que els preus no baixaran pas l’any vinent.” I afegeix que, per evitar els problemes de la bombolla, “els bancs endureixen les condicions de solvència als demandants d’hipoteques o avals, i molts no els podran obtenir”.

En el mercat es busca més el lloguer que la compra? La resposta que em dóna Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de Propietat Urbana de Barcelona, pot sorprendre. “No, la gent s’estima més comprar a preus assequibles. Forma part de la nostra cultura. Comprar un pis de 180.000 euros surt ara a pagar una quota de la hipoteca d’uns 800 euros mensuals, que és menys que el lloguer. A l’Àrea Metropolitana de Barcelona molts joves compren pisos, ajudats per la família. Si avui es posa un habitatge a la venda, a preus correctes, triga no res a ser comprat.” I afegeix: “Fa uns mesos que veiem una recuperació de les vendes a Catalunya molt important.”

Com és lògic, insisteix que el problema greu és en l’oferta. “Treballem amb molt poc producte i, en un 80% és de segona mà.” I, quant al lloguer, diu: “Els propietaris no en volen sentir parlar, amb l’actual legislació. Fins i tot, famílies que hereten un pis ja no el lloguen com abans, ara el posen a la venda de seguida. I, per la seva banda, quan acaben els contractes dels llogaters, la majoria de propietaris posa el pis a la venda. Aquesta és la realitat, i que fa que el producte de lloguer gairebé hagi desaparegut del mercat.” Li demano què passa amb els inversors estrangers que tenien edificis llogats i em respon que se’n van. “Venen els actius i se’n van a invertir en uns altres llocs amb regulacions menys dures.”

Per les opinions dels diferents agents del mercat immobiliari, sembla que ens espera un 2025 amb una recuperació d’operacions molt important en el mercat català. La baixada que s’espera en els tipus d’interès després de la d’ahir és important i empenyerà cap avall el cost de les hipoteques. Només cal veure la caiguda de l’euríbor. D’aquí, l’optimisme que es respira en el sector. De totes maneres, els problemes de la manca d’oferta es mantindran. Els milions d’euros que han promès l’Ajuntament de Barcelona, la Generalitat i el govern per a  construir habitatges no variaran la situació per a l’any vinent, i ja veurem fins on per als següents.