La llei que amenaça d’excloure els més vulnerables

Ahir al matí, el Col·legi Notarial de Catalunya va fer arribar una nota amb les dades de les hipoteques de gener. Cap novetat respecte d’aquests darrers mesos, una nova baixada. “Els préstecs hipotecaris per a l’adquisició d’habitatges a Catalunya –explicava– van registrar al gener un descens interanual del -2,4%, una reducció prop de deu punts per sota de la mitjana espanyola (+7,6%), segons les dades proporcionades per l’Observatori Notarial de Catalunya.” I continuava apuntant que, en aquest període, es van autoritzar un total de 3.512 préstecs hipotecaris per a la compra d’habitatges, amb una quantitat mitjana de 164.687 euros, quantitat que ha baixat d’un -0,4% respecte del mateix mes de l’any passat.

Quant a la compra-venda d’habitatges, es van efectuar 6.933 operacions, amb un augment d’un 3,4% interanual. La diferència amb la mitjana espanyola és de 3,9 punts, amb una pujada del 7,3%. Per tipus d’habitatge, a Catalunya es van registrar 5.647 operacions de compra-venda de pisos, un 5,4% més que durant el gener de 2023.

Raquel Iglesias, vice-degana del col·legi, deia: “Les dades mostren que l’autorització de préstecs hipotecaris continua la seva progressió descendent d’ençà de l’octubre del 2022, després de les successives pujades de tipus d’interès que van començar en aquell moment, però el descens és cada vegada més moderat. En canvi, quant a les compra-vendes, que van tenir una baixada més moderada l’any passat, observem una tendència a l’alça, que ha augmentat lleugerament el gener del 2024, si bé hem d’esperar les dades dels mesos vinents per veure si es consolida.”

De la nota es deriven dues conclusions: es venen més pisos, amb menys demanda d’hipoteques. Alguna cosa trenca la normalitat, que hauria de fer que ambdues tendències fossin paral·leles. Vet aquí, doncs, una aparent contradicció en el mercat immobiliari.

La setmana passada, Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris, presentava el seu informe anual, amb una previsió pessimista de la situació del mercat en general. Deia: “Segurament, el 2023 s’han visualitzat molt clarament els anys acumulats de polítiques erràtiques i de falta d’inversió pública en habitatge. Estem en una situació crítica per a l’accés a l’habitatge de moltes franges de la població, ni al de lloguer ni al de compra.”

Miro d’aprofundir una mica més en allò que va explicar i parlo amb ell. D’entrada, en relació amb l’aparent contradicció d’això que diuen els notaris sobre les hipoteques i les vendes, em comenta que l’explicació és força raonable. “Molts dels qui compren habitatges avui són gent que no necessita finançament. Tenen diners. En la majoria d’aquests casos ja són propietaris i canvien d’habitatge.” M’explica que en el mercat hi ha poca oferta i que els qui han de comprar amb hipoteca, amb la pujada d’interessos tenen cada vegada més dificultats. “Són dues forces contraposades que donen com a resultat un cert estancament dels preus.”

El problema que hi veu és que, en l’actual situació, la rotació d’habitatges es concentra en un cercle determinat de propietaris que van canviant d’emplaçament, però no entra gent jove en el joc. En definitiva, “només ha pogut comprar un pis qui ha necessitat poc finançament o gens. Em sembla una combinació terrible per al futur de qualsevol societat si pensem, com és lògic, que aquesta situació afecta especialment la gent jove”, diu.

Explicada l’aparent contradicció de les xifres notarials, passem a un aspecte molt greu: el del lloguer i les conseqüències de la recent llei de l’habitatge, que, tot sigui dit, només s’ha aplicat a Catalunya. Recordo que l’última vegada que vaig parlar amb Homedes, el setembre de l’any passat, ja em va dir que l’any 2023 cauria l’activitat per falta d’oferta disponible. I tal dit, tal fet. “En el nostre cas, em comenta, ja acumulem dos anys consecutius de baixada en el nombre de contractes fets, i és conseqüència única de la falta d’oferta. La diferència respecte del 2022 és que el 2023 la caiguda ha estat molt més pronunciada, d’un 25%. I en dos anys hem acumulat més d’un 35% de caiguda. El nivell baix d’activitat ha estat bastant constant durant tot l’any, i les nostres previsions és que el 2024 continuï igual.” És a dir, que tenim al davant uns mesos que seran tan problemàtics o més per als futurs llogaters.

Entrem a veure com pot afectar tot plegat l’entrada en funcionament de la llei de l’habitatge el 15 de març. I Homedes és molt crític. El raonament que em fa és senzill d’entendre i, en canvi, és difícil que es pugui veure d’una manera diferent, com sembla que ho fa la llei. Em diu que l’accessibilitat a l’habitatge depèn de dos factors clau: oferta i preu. La llei només regula el preu, però no fa res per millorar l’oferta. I continua explicant que l’oferta depèn principalment d’alguns elements.

El primer és el nombre de persones que deixen el pis de lloguer per a comprar-ne un. Un fet que ara no passa, perquè la gent té dificultats a comprar, pels preus i pel finançament. L’accés a la compra no és fàcil, i la gent s’espera i resta de lloguer. I el segon és el dels llogaters que canviaven per anar a un pis més gran, sigui perquè creix la família o per un altre motiu. Això tampoc no passa, pels preus que hi ha al voltant i que aconsellen de mantenir-se on és. “Aquests dos factors són determinants perquè hi hagi més volum d’oferta al mercat. I el tercer és que, un cop alliberat un immoble, la propietat pot prendre decisions que també fan que no torni al mercat de lloguer de llarga durada”, apunta. Sense comptar amb la manca d’incentius per a construir, que, en el fons, és l’única solució.

I continua explicant-me que abans eren habituals els petits inversors, estalviadors que no eren professionals del mercat. “Per exemple, aquell que tenia uns estalvis i comprava un pis per al seu fill i, mentre no es feia gran, el llogava. A Catalunya aquest cas era molt freqüent. Ara han desaparegut.” També em parla de molts propietaris que, quan s’acaba el contracte del llogater actual, posen el pis a la venda o cerquen una altra modalitat de lloguer, com la de temporada. “Passar-lo a turístic és més complicat, però a temporada, no”, afirma.

El fet és que cada vegada hi ha més demanda d’aquesta mena d’habitatges de lloguer temporal, que requereixen –això sí– una bona inversió prèvia. Són adequats sobretot per a estrangers que vénen a viure a Barcelona. “Com ja va passar l’any anterior, també l’any 2023 hi ha hagut quotes que considerem significatives, com un 37% dels nous contractes fets a la ciutat de Barcelona. En general, aquest tipus de perfil de llogater és econòmicament més competitiu que el local. Es tracta d’executius d’empreses estrangeres, que cada vegada n’hi ha més, o d’estudiants d’escoles de negocis, amb un bon poder adquisitiu.” Realment, penso jo, ha de ser llaminer passar a aquest tipus de lloguer, que no és sotmès a limitacions legals, encara que costi diners deixar-lo en condicions òptimes.

De tot plegat, resulta molt clar que l’única cosa que es pot fer per resoldre el problema és augmentar el parc d’habitatges de lloguer. És a dir, augmentar l’oferta. “Però com que les administracions no ho fan –diu–, passen la responsabilitat al sector privat. Tenint en compte que les zones en tensió són per a tres anys, no dubto que molts propietaris tornarien a posar pisos al mercat de lloguer, si creguessin que al cap dels tres anys la situació es normalitza. Però saben que això no passarà. No es construeix. I s’allargarà el termini, perquè estarem pitjor. La llei d’emergència acabarà essent il·limitada. Per això hi ha molts promotors que tota la vida s’han dedicat a la construcció residencial i que ara es dediquen a fer hotels o aparthotels, però fugen del sector on han treballat sempre.”

En un context en què el marc legal canvia constantment i sempre amb l’amenaça al damunt de regular més i més el mercat, quin incentiu té un propietari per a millorar el seu parc immobiliari? És una pregunta que sembla lògica. Homedes em comenta que, malgrat tot, la nova llei no serà l’única culpable de la caiguda encara més forta dels habitatges de lloguer. “La llei ha estat la cirereta del pastís, però el sector ja estava cansat d’aguantar greuges com els de l’ocupació d’immobles i la gestió dels desnonaments. Ah!, i que tractin un propietari que té cinc pisos llogats de la mateixa manera que tracten un gran fons internacional”.

Segons que em diu, la llei de l’habitatge serà bona per als qui ara són llogaters en zona tensada i per als qui busquin habitatge de lloguer, sempre que disposin d’un alt poder adquisitiu. En canvi, serà molt negativa per a la gran majoria d’aspirants a llogater i, sobretot, per als més vulnerables. A més, afirma: “S’ha fet un diagnòstic equivocat a l’hora de decidir les zones tensades. No es té en compte que sense oferta no hi ha res a fer.”

Per acabar, més enllà de tot això de què hem parlat, li demano una previsió global per a enguany. Com espera que sigui el 2024 en el mercat immobiliari? La resposta és clara. “La veritat és que no esperem grans canvis respecte al 2023. El mercat de venda creiem que seguirà paràmetres molt similars i veurem com evoluciona la capacitat adquisitiva de les franges de compradors que necessiten més finançament, d’acord amb l’evolució dels tipus d’interès. Una cosa que sí que continuarà igual o pitjor és que el mercat de lloguer mantindrà l’oferta molt baixa. La nova llei ha estat mal gestionada i tindrà poc impacte positiu en l’accés a l’habitatge, que és l’objectiu que l’havia impulsada; en canvi, exclourà els més vulnerables.” Ara el temps té la paraula.