05.11.2023 - 21:40
Bloomberg · Laura Malsch i Niclas Rolander
Düsseldorf. En un barri ple d’arbres de Düsseldorf, Milena i Manuel David van planificar a l’estiu de posar la primera pedra d’una casa nova, que els havia d’alliberar de continuar vivint en un pis petit en què comparteixen una habitació amb els seus dos fills.
Però durant els setze mesos que s’han hagut d’esperar per obtenir un permís, les taxes hipotecàries s’han triplicat i els costs de construcció han augmentat de 85.000 euros. La parella ha refet els càlculs i s’ha vist forçada a reconèixer que el seu somni de construir la casa s’ha ensorrat com a part de la pitjor crisi de la construcció que ha viscut Europa en dècades.
Com més va hi ha més dificultats semblants a gran part del continent. La construcció residencial ha baixat i els costs han augmentat, i la burocràcia lenta i les regulacions com més va més estrictes en matèria d’eficiència energètica van afegint obstacle rere obstacle. Amb un habitatge escàs, la situació amenaça d’impactar en el creixement i fer créixer les tensions polítiques a mesura que la manca d’habitatge passi a ser una qüestió més important per a més i més electors.
“He passat moltes nits desperta”, explica la Milena, una mestra de trenta-set anys, mentre mira els arbusts abandonats i les males herbes on els seus fills havien de jugar, al terreny de la casa nova. “Em fa enfadar saber que ho teníem a tocar.”
Els David eren candidats ideals per a fer-se una casa. La família té dos ingressos, feines estables en el sector públic i, cosa més important, no han hagut de pagar el terreny on volien construir la casa, perquè els el van donar els pares d’en Manuel. Els seus obstacles, per això, mostren fins a quin punt és trencat el mercat immobiliari europeu.
“Si nosaltres tenim aquestes condicions i aquest avantatge i, així i tot, no podem, com ho faran els altres?”, es demana en Manuel, un gestor de projectes de trenta-cinc anys en una organització sense ànim de lucre.
Els països més perjudicats per la crisi són entre els més rics. Les noves llicències de construcció a Alemanya, per exemple, han disminuït més del 27% el primer semestre. Les llicències a l’estat francès han baixat d’un 28% fins el juliol, i és previst que la construcció d’habitatges al Regne Unit baixi més del 25% enguany. Suècia pateix la pitjor crisi d’habitatge d’ençà d’una dels anys noranta, amb taxes de construcció de menys d’un terç de la que es considera necessària per a satisfer la demanda.
La davallada afecta les cases unifamiliars, com la que els David planejaven, i els grans projectes d’habitatges. Vonovia SE, l’arrendatari més gran d’Alemanya, enguany ha ajornat indefinidament qualsevol nova construcció. A Suècia, fins i tot, un projecte clau per a la fabricació de bateries per a cotxes corre el risc de no atraure prou treballadors a causa de la manca d’habitatge.
Aquesta situació significa que els governs no compleixen les promeses fetes als electors. Suècia té un compromís constitucional de proporcionar habitatges assequibles, però l’oferta de pisos de lloguer no ha pogut satisfer la demanda durant dècades, fet que ha fet pujar els preus de les cases i ha forçat la gent a viure en subarrendaments al mercat negre. Al Regne Unit, la construcció d’habitatges no ha arribat mai a l’objectiu de 300.000 per any establert pel govern conservador el 2019.
A Alemanya, l’habitatge assequible va ser un dels compromisos clau de la coalició governamental del canceller Olaf Scholz quan va arribar al poder el 2021, però els economistes estimen que el govern no aconseguirà la meta d’afegir 400.000 nous habitatges anualment fins el 2026.
“Garantir que els ciutadans tinguin un lloc on viure és un dels deures més essencials de l’estat”, reconeix Kolja Müller, codirigent del partit socialdemòcrata de Scholz a Frankfurt. “I és clar que fallem.”
La pressió sobre l’habitatge també amenaça d’accentuar les divisions socials, atès que els ciutadans s’han de gastar més part del sou en allotjament. Fins i tot les actituds cap als immigrants també podrien empitjorar perquè com més va són més vists com a rivals per l’escassetat d’espai habitable. A Lörrach, una ciutat del sud d’Alemanya, uns quants inquilins van ser obligats a canviar de pis enguany per fer lloc als refugiats.
“Si no podem resoldre la crisi de l’habitatge, serà una amenaça real per a la democràcia”, explica Müller, que atribueix l’auge del partit d’extrema dreta Alternativa per Alemanya –el segon als sondatges– sobretot a les tensions per l’habitatge.
Tanmateix, les tendències no són tan negatives a tot arreu. A Portugal i l’estat espanyol, la construcció d’habitatges és molt per sobre dels nivells del 2015, quan les conseqüències de la crisi de deute van paralitzar pràcticament la construcció en aquests mercats. Però, així i tot, hi ha escassetat greu, cosa que demostra la dificultat de solucionar el problema. I les iniciatives per a atreure inversors –com ara el programa de visa daurada de Portugal– han fet créixer el preu de l’habitatge.
Les dificultats per a construir prou habitatges assequibles provenen en última instància de polítiques governamentals inadequades. L’habitatge bascula entre un bé impulsat pel mercat i un bé públic regulat. Aquesta combinació dificulta les inversions i sotmet el sector a la volatilitat. Els desajusts actuals en els costs de finançament i construcció freqüentment fan que la construcció sigui poc rendible, excepte per a les cases de luxe.
Abans, els governs tenien un paper més actiu en l’habitatge. Una part significativa de les cases de Suècia es van construir com a part d’una iniciativa dirigida per l’estat per a afegir un milió d’habitatges entre el 1965 i el 1974. A Alemanya, ciutats com Berlín van construir grans barris residencials per als treballadors que es van traslladar als centres urbans després de la fi de la Primera Guerra Mundial.
Però això ha canviat. A Alemanya, el canvi cap al sector privat es va intensificar amb la reunificació, que va tensar les arques públiques i va portar moltes ciutats a vendre propietats immobiliàries. A la dècada del 1980, Alemanya encara tenia uns quatre milions d’habitatges socials, però aquesta xifra va caure a poc més d’un milió el 2020. És una situació semblant a la del Regne Unit.
“L’estat prefereix l’individu a la comunitat i, en gran part, deixa en mans dels propietaris privats de proporcionar habitatges adequats”, explica Kerstin Brückweh, una historiadora a la Universitat Europea Viadrina Frankfurt (Oder).
A l’est d’Alemanya, on l’extrema dreta d’Alternativa per Alemanya té el suport més fort, l’angoixa per l’habitatge és particularment aguda. Després de la reunificació, molta gent van perdre el dret de viure a les cases que el règim comunista els havia proporcionat. Avui, els alemanys de l’est estan més obsessionats per a ser propietaris que els seus homòlegs de l’oest.
A Skelleftea, al nord de Suècia, aquest paradigma amenaça de frenar els plans de Northvolt AB d’engegar la primera fàbrica de bateries. L’empresa contracte més de cent treballadors el mes, però la crisi de la construcció fa que sigui gairebé impossible per a aquesta ciutat de trenta-sis mil habitants de mantenir aquest ritme.
“Podríem trobar-nos amb un obstacle significatiu”, diu dir Patrik Larsen, cap de terrenys i desenvolupament a l’administració municipal. “Aquest és un gran desafiament.”
El col·lapse de la construcció ha portat a multiplicar les demandes d’incentius i suport a la indústria, però els governs tenen un interès molt limitat a augmentar la despesa després de la pandèmia de la covid i enmig dels esforços per a contenir la inflació. El resultat és una onada d’empreses que fan fallida i de retallades en la reestructuració que poden reduir la capacitat de construcció a llarg termini.
Al Regne Unit, uns 45.000 constructors d’habitatges han tancat aquests darrers cinc anys. A Suècia, 1.145 empreses del sector de la construcció han presentat sol·licituds de fallida els deu primers mesos de l’any, un augment del 35% respecte de l’any passat, segons dades de Creditsafe.
El destí de la vella seu de la policia de Frankfurt és representatiu de les tensions d’un sistema que ha deixat l’oferta d’habitatge en mans privades. Aquest terreny de 15 hectàrees al centre financer de la ciutat va estar abandonat més de 15 anys abans no el comprés Gerchgroup i es comprometés a restaurar l’estructura imponent del 1914 i construir-hi més de 440 pisos parcialment subvencionats.
Però a l’agost, el promotor va presentar una declaració d’insolvència i va deixar un gran buit al centre de la ciutat, on es necessiten habitatges. En els cinc anys que Gerchgroup ha estat propietari d’aquest terreny, no hi ha treballat mai cap excavadora.
Els polítics es miren la situació amb precaució. El Partit Laborista britànic ha promès un paquet de reformes per a accelerar el sistema de planificació del país i construir 1,5 milions d’habitatges durant el pròxim mandat parlamentari. El govern de Portugal pretén de fer créixer la quantitat de béns immobles disponibles per a ús residencial i simplificar els procediments de llicència. Alemanya s’ha compromès a simplificar les normes de construcció i augmentar la inversió pública, però no s’espera que aquesta acció tan tímida ofereixi gaire alleujament.
“Aquests canvis que es fan amb comptagotes creen una incertesa total entre els constructors”, explica Wolfgang Schubert-Raab, president del lobby del sector de la construcció ZBB. En compte de començar projectes immediatament, diuen que esperaran subvencions més bones que les que els ofereixen ara l’any que ve, “quan la situació sembla que serà encara més fosca”, diu.
Els David esperaran a veure si canvien els plans dels pisos i si obtenint més finançament estatal encara poden tenir l’oportunitat de començar a construir, però no s’estan de mostrar-se molt pessimistes: “Sincerament, ja fa temps que vaig deixar de ser optimista”, diu la Milena.
