Per què cada vegada hi ha menys habitatges de lloguer?

“Veig una tendència molt preocupant al mercat immobiliari. Veig la sortida lenta, però constant, d’immobles que fins ara eren al mercat de lloguer per passar al mercat de venda. I això passa al mateix temps que es redueix moltíssim la compra d’obra nova per part de petits inversors a fi de posar els pisos a lloguer. Tot plegat fa que passi justament al revés del que necessitem. Es va reduint el nombre d’habitatges que configuren el mercat de lloguer, i tot a conseqüència d’unes polítiques que, a parer nostre, són equivocades”, deia fa pocs dies Immaculada Amat, presidenta d’Amat Immobiliaris.

I assenyalava clarament uns elements determinants de la situació: la manca d’inversió per l’administració durant anys i anys per a generar habitatge de lloguer; l’endarreriment de molts anys a entendre la necessitat de la col·laboració público-privada, quan es parla de promoure habitatge de lloguer; la sobredosi de legislacions en relació amb el lloguer; i la inseguretat jurídica que tot això ha implicat. I encara, sens dubte –i aquest és un aspecte que mereixeria un tractament a banda–, el fet d’haver-se “permès” l’ocupació il·legal. Tot són desincentius…

El cas és que les conseqüències de la caiguda de l’oferta han dut un augment dels preus de lloguer a Barcelona. Tot i haver-hi baixades d’ençà del juny del 2020 –dos mesos abans d’entrar en vigor la llei de contenció de rendes–, ja fa quatre mesos que el lloguer hi creix, amb un augment interanual de l’11,7% el febrer passat, segons un informe del portal immobiliari Fotocasa, publicat la setmana passada. Realment, és un augment molt exagerat, que sorprèn en un moment de contenció de rendes.

De l’anàlisi elaborada per aquest portal s’extreu que la causa principal d’aquesta pujada de preus és asimètrica: s’ha comprovat que hi ha una disminució de l’oferta més econòmica, en detriment de l’oferta més cara. Això explica que Barcelona cada vegada presenti preus mitjans més alts, perquè l’oferta d’immobles cars és més gran que no pas ara fa un any.

I va un pas més enllà. Afirma que, actualment, els tres districtes més cars de la ciutat –Ciutat Vella, l’Eixample i Sarrià– apleguen el 62% del total de l’oferta de lloguer de Barcelona i, en canvi, els tres districtes més econòmics –Nou Barris, Sant Andreu i Horta– gairebé no arriben ni al 8% del total de l’oferta de lloguer. Comparant el barri més car i el més barat de la ciutat hi ha gairebé 800 euros de diferència a l’hora de llogar un habitatge. L’augment de l’oferta a les zones més cares i la disminució a les més barates és la causa que el preu mitjà de la ciutat pugi respecte d’exercicis anteriors.

La pandèmia i el mercat turístic també hi han tingut molt a veure, en el canvi del preu del lloguer a Barcelona. L’estira-i-arronsa en determinats pisos, per exemple, és molt clar. “L’any 2020 parlàvem d’un entorn amb una oferta mitjana superior a la dels anys anteriors, però aquest efecte s’ha anat diluint clarament el 2021. Ja l’any passat dèiem que, en l’àmbit d’oferta publicada, hi havia hagut un gran moviment a l’alça, a causa de la pandèmia, tot i que les nostres dades mostraven que no havien passat al mercat de lloguer de llarga durada. I aquesta oferta ‘extra’ publicada, provinent del lloguer turístic, es va retirar clarament del mercat a partir del segon semestre del 2021 i va retornar a les modalitats de lloguer originals.” Ho deia aquest matí Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris, a la presentació de l’informe anual de l’empresa.

Durant l’acte, ha expressat la seva preocupació per la paralització en el mercat del petit inversor tradicional. “Mirant tots els canvis de marc legal que hem tingut i continuarem tenint, una de les absurditats més grans, i que demostren un desconeixement total de la realitat del mercat de lloguer, han estat totes aquestes definicions de gran tenidor i de les persones físiques i jurídiques que conformen el mercat de lloguer.” Aquest punt mereix una reflexió. D’alguna manera, com passa de vegades amb els empresaris, els propietaris apareixen com els dolents de la pel·lícula al mercat. El maniqueisme i la desqualificació sense arguments, o extrapolant singularitats perverses –que n’hi ha– a tot el col·lectiu, són, malauradament, recursos que s’han fet servir massa sovint a casa nostra, interessadament, i fins i tot en àmbits i mitjans en què sorprèn la seva presència.

Per això Homedes ha insistit en el fet que aquest mercat és bàsicament de petits propietaris, petits inversors que han decidit que aquesta sigui la seva manera d’estalviar per al futur. “Gràcies a ells –diu– hem tingut un mercat de lloguer durant dècades. Era un fet recurrent que en les obres noves que comercialitzem, alguns dels immobles se’ls quedessin petits inversors per a llogar. I aquestes vendes no és que hagin disminuït, sinó que el 2021 van desaparèixer. I, evidentment, són immobles que no arriben al mercat de lloguer.”

I afegeix una reflexió que em sembla molt adient –i ara encara més– sobre els habitatges: que cal pensar més en el futur i veure com es pot millorar energèticament tot aquest parc immobiliari. “Més aviat que no ens pensem, un immoble eficient serà clau per a poder competir en el mercat immobiliari. Al final, tot allò que qualsevol client pugui estalviar en consums energètics serà més renda que podrà pagar. En definitiva, l’estalvi en consum del parc immobiliari és important, independentment de quina sigui la propietat.”

Així mateix, diu que cal reflexionar sobre si la regulació del mercat ajuda els més vulnerables o no. “I és evident que no”, respon amb contundència. “En un entorn de poca oferta i d’una gran demanda, com més va més ens trobem que, per un mateix immoble, es valoren perfils de llogaters diversos alhora. I és clar que, en aquesta situació, el qui ofereix més garanties econòmiques és l’escollit.”

Finalment, li demano quina trajectòria de preus pot esperar qui vulgui llogar un pis enguany. I em respon que en aquests moments conflueixen molts factors contradictoris al mercat, cosa que fa difícil de fer previsions. Em posa d’exemple el fre al 2% de pujada màxima a la renovació de contractes que ha anunciat avui el president Sánchez. I també el pas que va fer el TC anul·lant la contenció de rendes als municipis de Catalunya –que ha durat gairebé disset mesos. “Ara a un llogater nou li podem posar lliurement un preu, mentre l’actualització del contracte es posa al 2%. Cal saber que el llogater pensa en termes globals, és a dir, que suma el preu del lloguer i el dels subministraments. I, ara com ara, el preu de l’electricitat i del gas no haurien de permetre d’apujar gaire els contractes de lloguer nous.” Però insisteix en l’escassetat de l’oferta. “Si tens mil persones que volen llogar un pis i tens cent pisos per a llogar, ja pots fer lleis, ja, que si no vas a l’arrel i fas més pisos no resoldràs el problema”, conclou Homedes.