La febre compradora continua en l’habitatge el 2025

“Esperem un 2025 amb més activitat que l’any 2024, atès que el context global és aparentment millor. Probablement, tindrem més oferta disponible, alguna provinent del món del lloguer, que facilitarà que hi hagi més transaccions. La impossibilitat d’accedir al lloguer també pot desviar segments de joves cap a la compra, sobretot els qui que poden rebre ajut familiar i tenen capacitat de finançar-se.” Així s’expressava ahir, en la presentació de l’Informe del mercat immobiliari, Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris.

Després de la mirada optimista sobre l’activitat en les compra-vendes del 2025, mostrava la seva cara més pessimista, relativa al lloguer. “Potser el 2024 ha significat l’any de la gran presa de consciència que el mercat de lloguer era en clar retrocés. Però aquesta tendència ja feia anys que es veia i nosaltres no hem parat d’explicar-la.” I es va mostrar molt crític amb les autoritats. “Tenim dubtes que millorar l’accessibilitat a l’habitatge sigui l’objectiu, perquè és incomprensible que, veient què passa, encara s’insisteixi més en polítiques que clarament malmeten l’oferta actual. Si no hi ha una política clara en la banda de l’oferta, això no ho capgirarem mai.” I acabava l’apartat del lloguer amb una frase molt preocupant. “Malauradament, la nostra previsió és pessimista, l’accés a l’oferta de lloguer serà limitadíssima la dècada vinent.” I pronosticava que, si no canviaven radicalment les línies d’actuació, el mercat del lloguer estava “abocat al col·lapse”.

A l’informe presentat es posa de manifest que no anem pel bon camí, i esmenta com a exemple que les polítiques que es van posar en marxa l’any 2024 han tingut l’efecte contrari del que teòricament pretenien. Això demostra dues coses. La primera, que no hi ha una visió global ni transversal del problema, i segona, que les polítiques que s’estableixen es fan totalment d’esquena al sector, amb la qual cosa mostren un desconeixement total i estan desconnectades de la realitat.

I, més enllà del lloguer, el problema general de l’accessibilitat a l’habitatge, a Amat Immobiliaris l’analitzen amb molt d’escepticisme de cara al futur. Segons que diu l’informe, el conjunt de problemes que tenim en l’accés a l’habitatge, sigui de venda o de lloguer, es basa en un dèficit entre la creació de llars (demanda) i la producció de nous habitatges. Ja fa anys que tenim un dèficit negatiu, el qual fa gairebé una dècada que es va acumulant. Addicionalment, diu que “el factor migratori, que no ha estat gaire previst, i s’ha manifestat amb força els últims anys, encara ha accentuat més aquest dèficit”. I acaba sentenciant: “És per això que els pròxims anys seran extremadament complicats, no només perquè s’haurà d’anivellar anualment la producció amb la creació de noves llars, sinó que, a més, caldrà absorbir el dèficit acumulat.”

Parlo amb Homedes i li demano què en pensa, dels 50.000 habitatges protegits en cinc anys que ha promès el govern. Em comenta que veu molt difícil, gairebé impossible, que es puguin fer. “Sembla que han posat la maquinària a funcionar en alguns aspectes, i això és positiu, però l’error és pensar que el sector públic ho podrà fer tot sol. Si no es canvia d’actitud i es fomenta també l’acció privada, no ens en sortirem”, apunta.

Sobre com veuen els governants el sector privat, creu que anem per un camí equivocat. En aquest punt concret, es queixa que ha fet molt de mal “l’estat d’opinió general que s’ha creat contra els propietaris”. “Són tractats com si tots fossin o fons voltor o purs especuladors, segons els termes que sovintegen avui, fins i tot als mitjans de comunicació.” Això ha creat un gran malestar i fa que molts es desentenguin del sector. I just en un moment en què el problema que tenim és que falta oferta d’habitatge. “Crec que la societat, l’administració pública i els mitjans de comunicació, que conformen l’opinió de la ciutadania sobre l’habitatge, haurien de veure els propietaris inversors com a aliats, com els millors agents per a aportar el seu granet de sorra en resoldre l’accessibilitat a l’habitatge de lloguer”, conclou.

Més enllà d’aquestes reflexions –que em semblen encertades– sobre el fons de la qüestió, el fet és que el clima en el sector avui és positiu. Fa pocs dies, les xifres de les hipoteques i de les operacions de compra-venda del mes de gener, que ha publicat l’INE, mantenien l’optimisme dels darrers mesos del 2024. La raó és que ens diuen que el mercat immobiliari català continua essent molt fort. En el nombre d’operacions, l’augment del gener sobre el mateix mes de l’any passat és del 7%, però si el càlcul es fa sobre la mitjana mensual del 2024, és d’un 16%, un percentatge que assenyala millor la tendència.

Quant al nombre d’hipoteques constituïdes, ha crescut d’un 14,5%, i el capital prestat, d’un 20,6%. En ambdós casos, és el vuitè mes de creixement consecutiu, si bé amb un lleuger alentiment en el ritme. Per altra banda, és el gener amb el nombre d’hipoteques constituïdes més alt d’ençà del 2011, i el capital prestat, el més alt d’ençà del 2008.

I ja que parlem del 2008, no em sembla malament fer un recordatori de les xifres de l’època de la bombolla, prèvia a la crisi immobiliària. La comparació és espectacular. Pensem que el nombre d’hipoteques constituïdes a Catalunya el gener d’enguany ha estat de gairebé 7.000, i el capital prestat, d’uns 1.200 milions d’euros. Doncs bé, en el cim de l’eufòria de la dècada dels 2000, concretament el 2006 –sempre el gener–, el nombre va ser superior a les 23.000 i el capital va assolir una mica més dels 3.650 milions. D’acord amb aquestes xifres, podríem dir, doncs, que en aquests gairebé vint anys el mercat s’ha reduït en una tercera part. No calen gaires paraules més. Les xifres ja parlen totes soles.

Tornem al gener del 2025. I, concretament, al mercat de segona mà, que ha estat el més important el 2024 i ho tornarà a ser enguany. L’informe fa una tipologia del comprador que em sembla interessant. En primer lloc, apunta que hi ha hagut un repunt clar de les operacions que han estat finançades amb hipoteques. Un fet que és lògic, atès que les condicions de finançament han anat essent molt més competitives, a mesura que avançava el 2024. Segons l’INE, la mitjana dels tipus a l’inici de les hipoteques constituïdes, el gener del 2024, era del 3,63% en les fixes i del 3,23% en les variables. El gener d’enguany, havien baixat al 3,17% i al 2,94%, respectivament. Són mitjanes, la qual cosa vol dir que en el mercat es troben tipus força més baixos.

Un fet a destacar és que el 2024 hi va haver una clara tendència entre els nous propietaris a preferir la seguretat de saber la quota a pagar cada mes, amb una hipoteca a tipus fix, que no pas posar-se en mans de l’Euríbor, malgrat que va clarament a la baixa de fa uns quants mesos. Així, el gener del 2024, el 57% de les hipoteques contractades eren fixes i el 43%, variable, mentre que el 2025 són el 64% i 36%, respectivament. Un bon salt.

També es refereix al fet que hi ha hagut un augment de les vendes a menors de quaranta anys. El perfil seria el d’una parella que no vol entrar al mercat de lloguer i passa a comprar, ajudada per la família per a pagar l’entrada, i, evidentment, perquè té un perfil econòmic adequat per a aconseguir la hipoteca. Si es fan comptes, avui la hipoteca pot sortir més barata que el lloguer. I no es “llencen” els diners. En canvi, el perfil inversor continua en percentatges molt inferiors, i com més va més baix, al d’altres èpoques, per les raons ja comentades.

Finalment, sobre què passarà amb els preus si entra “oferta inesperada” al mercat per la venda, provinent del lloguer, s’apunta que, a curt termini, no canviarà res, perquè el dèficit acumulat d’habitatges és tan gran que no representarà cap impacte que freni l’actual tendència a l’alça dels preus.