Regulació dels lloguers: quins canvis incorporarà la nova llei espanyola de l’habitatge?

El govern espanyol ha tancat un acord amb ERC i EH Bildu sobre la seva llei d’habitatge, que prohibeix que l’IPC pugui servir de referència per a augmentar el cost del lloguer, i limita l’augment al 3% el 2024. Per enguany, ja estava limitat al 2%, i més endavant es crearà un nou índex per a les revaloritzacions de la renda, que sempre serà per sota de l’IPC. El nou índex haurà d’entrar en vigor l’1 de gener de 2025, però per ara no s’ha esbossat de cap manera més enllà del límit per sota de l’IPC. L’executiu va aprovar la llei de l’habitatge el febrer de l’any passat, però els socis habituals del govern espanyol la consideraven insuficient i reclamaven d’incorporar-hi elements com ara la regulació del preu del lloguer, un dels esculls principals en la negociació que també demanava Unides Podem. Ara, un cop tancat el pacte, s’haurà de reprendre la tramitació parlamentària de la llei, i encara hauran de passar mesos abans que sigui aprovada.

“Hem millorat substancialment la llei del govern introduint mesures que entenem que tindran un gran impacte en l’accés als habitatges lloguer, i més garanties i protecció davant els desnonaments”, ha dit Oskar Matute, d’EH Bildu. A banda, ha dit que estableix un marc jurídic perquè les comunitats autònomes i els municipis perquè facin les seves pròpies regulacions. Tot i que ha fet una valoració positiva de l’acord, ha reconegut que no han pogut incloure-hi mesures més profundes per la negativa del govern espanyol.

Pilar Valluguera, diputada d’ERC, ha detallat els punts claus de l’acord. Es regularan tots els lloguers en les conegudes com a àrees tensades, en tots els casos. Les rendes es contindran de dues maneres, segons si l’habitatge és propietat d’un gran tenidor —al que se’ls aplicarà un índex de preus, com el que ja existeix a Catalunya— o d’un petit propietari, que quedarà limitat a la renda del contracte anterior en vigor, i només augmentarà per l’increment previst de manera general (del 2% enguany, 3% l’any vinent, i segons l’índex que s’aplicarà a partir del 2025). A canvi, als petits tenidors se’ls posen avantatges fiscals per promoure que ofereixin per a llogar els seus pisos. A més, també canvia què es considera un gran tenidor, que passa de ser un propietari de deu pisos o més, a tenir-ne cinc o més.

L’acord també canvia la declaració de què és i què no és una zona tensada. “Amb l’avantprojecte que se’ns va proposar, com que s’havien de complir tres condicions alhora, a la pràctica no hi havia cap territori que la pogués declarar. Era una llei inaplicable”, ha dit Valluguera. En canvi, segons l’acord, la declaració de zona tensada pivotarà sobre dues condicions que no cal que es compleixin alhora. És a dir, n’hi ha prou que es compleixi una de les dues: que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o el lloguer i el dels subministraments bàsics superi el 30% de la renda mitjana de les llars; o bé que el preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi augmentat un mínim de tres punts sobre l’IPC en els darrers cinc anys.

L’acord també aborda els problemes pels desnonaments, si bé Valluguera ha reconegut que el govern espanyol no ha accedit d’incloure en l’acord els lloguers socials. Si s’aprova la llei, els desnonaments sense data ni hora proposada passaran a ser il·legals. “S’acaba amb la incertesa que es presenti la comitiva judicial a casa teva sense saber quan passarà”, ha anunciat. També s’inclouran noves pròrrogues en els procediments d’execució dels desnonaments que ajornaran els processos, i s’estipula l’accés obligatori als procediments de solució extrajudicial per a les persones vulnerables. A més, seran les comunitats autònomes qui articularan aquests processos de conciliació, i per a fer-ho podran utilitzar els recursos dels plans d’habitatge estatals.

També canvien altres aspectes, com el fet que les despeses i honoraris a una immobiliària que es produeixen quan es contracta un lloguer els hauran de pagar el propietari, no pas els llogaters. Es prohibeix que pugui pujar el lloguer per l’augment d’altres despeses com la quota de la comunitat, la taxa d’escombraries o qualsevol despesa no atribuïble al llogater i que no s’hagués acordat prèviament. També s’eliminen les clàusules per incomplir mesures previstes a la llei si hi havia un acord entre les parts, “ja que des d’una posició preponderant del propietari per damunt del llogater, aquest podria veure’s forçat per contracte a renunciar a les mesures i drets d’aquesta llei”, ha justificat Matute.

Un any blocada

La llei de l’habitatge respon a un compromís de legislatura de Pedro Sánchez, i tant els altres partits aliats com col·lectius en defensa del dret de l’habitatge feia mesos que reclamaven que fos aprovada amb modificacions per a fer-la més ambiciosa.

Fa setmanes que membres de la part socialista del govern espanyol deien que l’acord era imminent i explicaven que la negociació era al tram final. L’anunci d’acord arriba abans de les eleccions del 28-M i a menys d’un any que s’acabi la legislatura.