16.02.2019 - 21:50
Em va sorprendre fa pocs dies de llegir en un informe del portal immobiliari Fotocasa que, a l’estat espanyol, el percentatge de llogaters que es proposa d’adquirir un habitatge els cinc anys vinents és del 43%, mentre que un 40% no preveu de comprar-ne a mitjà termini però no exclou de fer-ho en un futur. I tan solament un 17% no té previst de comprar-ne, ni a mitjà termini ni a llarg termini. En el cas de Catalunya, la xifra del primer grup s’enfila al 64%. Què ha passat? Ens hem oblidat de la crisi del 2007? Sembla com si tornéssim enrere, cap a aquells anys no tan llunyans en què es considerava com un axioma que ‘la pedra no pot baixar’, enfront de les altres maneres de materialitzar l’estalvi, que sí que podien baixar. Recordem que, després de la caiguda de preus durant la crisi, hi va haver una defensa clara del lloguer. Ara girem la truita?
Les raons que exhibeixen avui els qui volen comprar un habitatges no són pas exemptes de lògica econòmica. L’explicació d’aquests canvis de mentalitat cal buscar-la en la forta pujada dels preus, perquè el 60% d’aquests llogaters actius que hi ha al mercat creu que els lloguers han pujat tant que ja compensa pagar una hipoteca. Segons l’informe esmentat, d’ençà del 2015 Barcelona és el municipi més car de l’estat espanyol per a llogar-hi un habitatge. Llogar un pis a Barcelona costa un 93,5% més que en la mitjana de l’estat. I vet aquí que això produeix un clar efecte d’expulsió. Per això, Sabadell i Terrassa són dos dels quatre municipis de l’estat espanyol on més va pujar el lloguer el 2018, al voltant del 25%. Segons l’Incasol, durant l’any 2018 els lloguers es van encarir de mitjana a Catalunya d’un 7%, però a Barcelona d’un 5,75%, un augment molt inferior al de l’any 2017, que va ser d’un 11%. Sembla, doncs, que els lloguers de Barcelona creixen menys cada any i potser ja toquen sostre. Parlem sempre, és clar, de xifres mitjanes, que poden variar molt segons la situació de l’habitatge dins la ciutat.
En el sector es comenta que a Barcelona ja comença a costar que la gent llogui pisos per sobre dels 1.200 euros. En realitat, per a una part important dels llogaters, l’opció de llogar un habitatge per viure-hi no és pas voluntària. Simplement, la seva situació econòmica els impedeix de comprar un habitatge de propietat. Per això, si el preu que els demanen travessa un llistó, posen la seva vista fora de Barcelona… i de la primera corona. Segons fonts del sector, la frontera per a la decisió volta els 1.100 euros.
Però com estan les xifres? Posaré un exemple real. Un pis de 90 m2 a Barcelona, situat al barri de Gràcia Nova. El preu de venda voreja els 340.000 euros i els últims pisos que s’han llogat al mateix edifici costen 1.200 euros. Què passa si s’opta per la compra? Segons el Banc d’Espanya, el 2018 el termini mitjà de les hipoteques va ser de 23,5 anys. Doncs bé, suposem que comprem aquest pis amb una hipoteca a 25 anys que inclogui les despeses de la compra, que pujaran a uns 38.000 euros.
El primer escull, i més important, és que caldrà tenir uns 100.000 euros d’entrada, perquè els bancs presten fins a un límit del 80% sobre el preus de taxació i cal tenir un racó per als impostos. No cal dir que aquest és l’aspecte més dissuasiu. En aquest punt, hi ha dos elements que els bancs han canviat radicalment respecte de l’actuació que seguien abans de l’esclat de la crisi: el primer, que aquest límit es respecta rigorosament; i el segon, que la taxació que fan les entitats és a la part baixa de la banda existent, cosa que contrasta amb la ‘generositat’ (enganyosa) amb què taxaven abans del 2007.
Bé, si tenim aquesta quantitat, el banc exigirà que la quota mensual no passi del 30%-40% dels guanys mensuals nets del comprador i que no tinguem més deutes. Si es compleixen aquests requisits la quota a pagar cada mes oscil·laria –en les condicions del mercat que regeixen en aquests moments– entre 1.180 euros si la hipoteca és fixa i 1.050 si és variable, segons l’entitat. (Són càlculs fets amb simulador i comparador d’entitats.)
Si comparem aquestes quotes amb els 1.200 euros que es paguen de lloguer, la decisió sembla fàcil, perquè pagaríem si fa no fa o una mica menys, avui, i bastant menys si els lloguers continuen pujant; i al cap dels anys, si hem optat per la compra, tindríem un actiu immobiliari important com a estalvi. En canvi, amb el lloguer hauríem gastat una quantitat semblant i no tindríem ni un cèntim d’estalvi.
Per això, segons l’informe esmentat, prenen força entre els llogaters ‘els arguments en favor de l’habitatge com a bé interessant a tenir: el 51% (el 41% el 2017) creuen que la compra és una bona inversió i el 43% (36% el 2017) opinen que un habitatge és la millor herència que es pot deixar als fills. El grau d’acord amb aquests arguments ha crescut principalment entre els joves (18 a 35 anys) que són els que, amb el seu abandonament del mercat de lloguer, han provocat el descens de la demanda’.
Quin camí seguirem d’ara endavant? Segons l’últim butlletí del Banc d’Espanya, ‘els criteris d’aprovació dels crèdits per a adquisició d’habitatge es van mantenir estables durant el quart trimestre del 2018. Les entitats van destacar dos factors que potser van afavorir una certa relaxació: que el cost de finançament és més baix i que hi ha més disponibilitat de fons. Però amb això no n’hi hagué prou perquè variessin els criteris de concessió’. I afegeix: ‘Amb vista al trimestre en curs, les entitats espanyoles enquestades anticipaven que els criteris de concessió de préstecs s’enduririen lleugerament en totes les modalitats. Pel costat de la demanda, si es compleixen les previsions, les peticions de fons augmentarien en el segment de llars per a l’adquisició d’habitatge…’ El temps ho dirà.
