23.07.2017 - 22:00
‘Perfecte pied-à-terre al costat de la Boqueria. 41 metres quadrats. Preu: 250.000 euros.’ A Barcelona, l’habitatge s’ha convertit en un camp de batalla. L’increment de preus del mercat immobiliari a la ciutat amenaça l’estabilitat de molts barcelonins, que són expulsats del seu barri quan han de renovar el contracte de lloguer. Anuncis com el del començament de l’article són percebuts gairebé com una declaració de guerra. Què hi ha darrere d’aquesta tempesta que comença a caure sobre la ciutat? Què passa, realment? Per què és tan car, viure a Barcelona? És culpa del turisme? De l’especulació? Es pot aturar?
Malgrat que una primera observació pot fer pensar que aquest enrenou és generat pel turisme i la gran quantitat de gent que arriba de fora a estudiar o treballar temporalment a Barcelona, els canvis del mercat immobiliari no són atribuïbles a qui omple la Rambla, sinó a un fenomen molt més complex: el capital inversor nouvingut.
Un terç dels habitatges de Barcelona el compren fons d’inversió estrangers
Les dades són reveladores: un terç de les compres d’habitatges a Barcelona les fan fons d’inversió. Societats que tenen com a objectiu maximitzar la rendibilitat, és a dir, guanyar tant com sigui possible. Segons l’economista Enric Llarch, és una presència anormalment alta i potent que té força per a distorsionar el mercat. El nucli de petits estalviadors i inversors locals ha existit sempre, però la gran novetat és l’arribada de capital exterior. Segons Llarch, juguem en una lliga amb uns preus molt elevats. Els immobles barcelonins competeixen a escala global, on les referencies són, per exemple, Londres o París. Però la situació es fa més preocupant aquí perquè els salaris no han crescut. Mentre que el preu de l’habitatge ha pujat un 23% entre 2013 i 2016, el salari mitjà s’ha quedat igual. I essent un bé de primera necessitat, els barcelonins han de destinar més part dels ingressos a pagar el lloguer o la hipoteca.
Barcelona, el paradís dels inversors
Després de la crisi del 2008, l’habitatge ha esdevingut una inversió molt més segura que no pas els valors accionarials. Quan Amancio Ortega vol diversificar la seva fortuna, no compra accions del Santander, compra l’edifici de Banesto de la plaça de Catalunya i el lloga a Apple. Amb el món globalitzat d’avui, comprar un immoble a milers de quilòmetres de distància no és diferent de fer-ho al poble del costat, si la intenció és treure’n un rendiment econòmic. Això ho permet, primerament, una legislació molt laxa que només grava la renda cadastral de les propietats i que no ha exercit mai cap mena de control sobre el mercat de l’habitatge. Cal afegir-hi que els inversors estrangers, quan vénen, no es troben amb cap obstacle impositiu o burocràtic.
A més, el govern espanyol ha incentivat l’entrada de grans empreses en aquest mercat mitjançant les Societats Cotitzades Anònimes del Mercat Immobiliari (anomenades socimis), que es dediquen a la compra de propietats per a arrendar-les, cotitzen a borsa i tenen una imposició fiscal molt favorable. A poc a poc, han anat conquerint el sòl. Un exemple d’això és la socimi Merlin Properties, que s’ha convertit en l’agent immobiliari més gran de l’estat espanyol i que té una gran presència a Barcelona, on a principi d’aquest any va comprar la Torre Agbar.
Aquestes empreses, dedicades en un primer moment a oficines, grans superfícies i centres logístics, comencen a envair el mercat de l’habitatge. Testa, filial de Merlin dedicada només a habitatges de lloguer, sortirà a borsa l’any que ve. De moment, ja té 8.000 pisos en cartera, i la intenció és créixer.
I invertir implica estratègia. Se cerquen llocs que donin la màxima rendibilitat. Com més al centre de la ciutat, millor, que és on la gent vol ser. L’any 2006, Barcelona representava el 13’85% dels contractes de compravenda a Catalunya; avui és el 21’52%. I la tendència es fa encara més evident quan s’analitzen les dades per barris. Mentre que a Pedralbes i Sarrià –barris tradicionalment associats amb un estrat social més benestant– els preus i el nombre de compravendes només pugen una mica i, en alguns casos, baixen, al barri Gòtic, el Raval i Sant Antoni les xifres es dupliquen. De fet, el Gòtic ja és gairebé tan car com Vallvidrera.
La tria de Barcelona no respon únicament al seu atractiu turístic, la seva situació geogràfica privilegiada o el clima. Aquests són factors que posen la ciutat en la primera divisió de les grans capitals europees, però si Barcelona és llaminera per als inversors és perquè encara poden comprar els immobles a bon preu, des de la seva posició, i els són més rendibles en comparació amb altres capitals europees, on els és més difícil de fer negoci.
Tot i que una de les principals causes del creixement del preu del lloguer és l’arribada d’aquests fons d’inversió amb una finalitat clarament especulativa, el canvi de paradigma també ve motivat per raons que fa molts anys que són latents en el cromosoma de la ciutat. Per començar, Barcelona té un problema geogràfic de primer ordre, que és que no pot créixer. Davant el mar i amb Collserola a la motxilla, només resta conurbació: l’Hospitalet, Badalona, Santa Coloma, Esplugues… no hi ha més espai. El 2016, es van completar poc més de mil dos-cents habitatges nous, una tercera part del que es construïa el 1997. Així doncs, la gran partida immobiliària només es pot jugar amb un total de 811.106 habitatges. El joc repercuteix especialment en el lloguer, que representa el 30% de l’habitatge. Una xifra molt per sobre de la mitjana del país, però lluny de ciutats com Amsterdam, on el lloguer representa el 77%.
Per altra banda, a aquest mercat encara més encotillat s’hi afegeix un parc de lloguer públic gairebé nul, d’un 2%. Una solució que ha ajudat en ciutats com Amsterdam mateix, Berlín o París, però que aquí no té incidència real.
En aquest context, trobem un augment de la demanda causat per una població flotant nouvinguda. En els darrers anys, el perfil del visitant ha canviat. Continua creixent el nombre de turistes, però molts es queden més d’un mes a Barcelona. Són joves d’entre 20 i 35 anys, sobretot de la Unió Europea, que arriben a la ciutat per estudiar, fer pràctiques, treballar en algun projecte o agafar-se un any sabàtic. Una mostra d’això és el creixement del 50% d’aquest tipus d’afiliats a la seguretat social des del 2013. Addicionalment, la demanda interna també ha augmentat, especialment a causa de la fragmentació de les llars i d’una bossa de joves que volen independitzar-se i que no ho van poder fer durant la crisi.
Segons Lluís Frago, geògraf humà de la Universitat de Barcelona, la mentalitat barcelonina tampoc no hi ajuda: els barcelonins pensen que la ciutat es delimita en el seu terme municipal i que no hi caben les corones; és un drama anar-se’n a viure a Terrassa. Part de la solució es troba en la corona. En altres ciutats, és habitual moure’s fora del centre. A Barcelona, tothom vol viure al centre.
Una nova bombolla?
La gran qüestió, doncs, és si la pujada de preus respon realment a aquest augment de la demanda. Tot i que no hi ha una resposta clara, si acabés havent-hi una bombolla, s’estaria començant a formar ara. Ningú no nega que l’entrada d’aquests fons d’inversió sigui un cas d’especulació; si més no, una part d’aquests inversors juguen amb el mercat. Però la situació actual no és pas un calc de principi del 2000. Com recalca Frago, la bombolla produïda en aquella època va ser ocasionada per l’increment del sòl arreu i l’especulació massiva. Avui, aquest increment es produeix de manera selectiva en les localitzacions més cèntriques.
En aquests punts és on es creen els problemes i trobem les tensions socials. Fa més de mig any que s’ha detectat el problema i que la Barcelona més reivindicativa ha començat a moure’s. A final de l’any passat, diverses associacions veïnals, relacionades amb la lluita contra els desnonaments i per un habitatge més ‘just’, es van aplegar per crear el Sindicat de Llogaters.
El sindicat és una plataforma per a la defensa dels preus dels lloguers. Fins ara, ho ha fet amb manifestacions i mobilitzacions, i avui té oberta una campanya de micromecenatge per a crear un servei jurídic i tècnic al servei dels llogaters de la ciutat. Jaime Palomera, portaveu del sindicat diu que l’augment de preus no respon a un creixement del valor real dels pisos i que, per tant, som davant una nova bombolla immobiliària.
El problema és que, com mostren els models de Londres i París, la gent està disposada a gastar-se més de la meitat del seu salari en el lloguer o la hipoteca. Un fenomen que ja ha començat a succeir a Barcelona i que, de moment, no ha fet afluixar la pujada de preus. La pregunta no és si existeix una bombolla immobiliària, sinó quant s’està disposat a pagar per viure al centre de la ciutat.
Sense solucions polítiques a la vista
No és pas una situació ideal, i tampoc no sembla que tingui un remei immediat. Per molt que Palomera parli de l’article 47 de la constitució espanyola o del 47 de l’estatut, que obliga les administracions a crear un parc de lloguer públic, cap d’aquests articles no són directament invocables. I, legislativament, sempre s’ha afavorit l’inversor. Cap govern no cerca cap solució. De fet, el problema no és damunt de la taula, tal com manifesta Josep Maria Muntaner, regidor d’habitatge de l’Ajuntament de Barcelona. Muntaner no dubta a l’hora de parlar de bombolla i de l’arribada d’inversors que volen comprar un tros de la ciutat. Detalla les propostes del govern Colau: mirar d’augmentar el parc de lloguer públic, regular el preu dels lloguers, crear un grup de pressió juntament amb les batllesses de Badalona o Santa Coloma, etc. Però reconeix que a l’ajuntament li falten competències i que, en tot cas, seria un procés llarg i col·lectiu. A més, aquestes propostes satisfan els comuns, però no pas la resta de grups polítics.
Un dels principals problemes és la manca de dades i estudis sobre l’habitatge a Barcelona, fet que reconeix Muntaner i que es va mirant de solucionar amb la creació de l’Observatori Regional de l’Habitatge. La gran victòria aconseguida, de moment, és l’índex de preus del lloguer. Aprovat per la Generalitat, promogut per Barcelona, estableix un mínim i un màxim dels preus dels lloguers d’acord amb els estudis fets pel govern català. Juntament amb un ajut fiscal per al propietari que llogui dins d’aquests marges, la intenció és controlar el mercat immobiliari. Amb tot, pels economistes, aquesta mesura és una distorsió del mercat i en cap cas no serà un mur de contenció davant l’especulació i la compravenda estrangera. Una febre que transforma la ciutat i que, quan ja no hi sigui, haurà deixat els seus habitants amb un decorat que no els pertanyerà.
