Carme Trilla: “Demostrar que un pis és buit pot implicar-ne l’expropiació”

Aquests darrers dies s’han encavalcat la negativa del congrés espanyol a tramitar una regulació dels lloguers de temporada i d’habitacions amb la fira The District a Barcelona, que atrau milers d’empresaris i propietaris per a cercar noves maneres de fer negoci amb l’habitatge. Un clima que ha accentuat la discussió sobre com abordar el problema de l’accés a l’habitatge, compartit per tothom, i si la regulació i el control de preus és positiva o no. L’economista Carme Trilla, que va ser secretària d’Habitatge de la Generalitat entre el 2004 i el 2011 i avui presideix l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona i la Fundació Hàbitat3, no comparteix aspectes de la llei espanyola que regula els lloguers, però creu que els contraris n’han fet un gra massa. En aquesta entrevista, a més, defensa que cal regular urgentment els lloguers de temporada i d’habitacions per tapar el forat que va deixar la llei general, que molts propietaris fan servir per evitar el control de preus.

—L’objectiu de la proposició de llei sobre els lloguers de temporada i d’habitacions era impedir la conversió en massa del lloguer permanent a lloguer de temporada. Creieu que s’hauria d’aprovar?
—La llei que regula els lloguers ha deixat oberta la possibilitat que hi hagi contractes que no siguin els entre 5 anys i 7, amb control del preu, i és usada per propietaris que aprofiten aquesta via d’escapament. La regulació general del lloguer s’hauria d’haver fet simultàniament a la del lloguer de temporada i el d’habitacions, tot i que aquest hauria de tenir un tractament específic. Establir uns paràmetres que deixessin molt clar quan és lloguer de temporada i quan no. Històricament, havia estat per a persones que necessiten només un habitatge una temporada, però ara es fa servir com una escapatòria a la regulació.

—Per tant, convindria regular-ho?
—Sí, evidentment. De fet, hi ha un grup de treball al Ministeri d’Habitatge que fa mesos que ho prepara. Si la proposició de llei que es va presentar s’hagués admès a tràmit, hi hauria hagut un procés de discussió que, de moment, no hi serà. Però és urgent regular-ho.

—Ara mateix el camí de l’emancipació de qualsevol jove gairebé sempre implica compartir pis tres persones o quatre per poder aspirar a un lloguer. Una solució que potser es preveu temporal que en molts casos s’allarga molts anys més.
—Que uns joves es posin d’acord i lloguin un pis entre dos o tres s’ha fet tota la vida. La preocupació amb el lloguer d’habitacions ve de quan hi ha una voluntat del propietari d’explotar al màxim l’habitatge llogant habitacions, inclús a persones no conegudes entre si, i posant fins i tot la sala d’estar o el menjador com a habitació. L’àmbit de residència passa a ser l’habitació i no en pots sortir. És gairebé barraquisme. Abans la gent es construïa una barraca i ara es posa en una habitació com pot. Això no és dret a l’habitatge. Hi havia un decret llei de la Generalitat, que va ser tombat, que deia que la suma de l’import de les habitacions no podia superar l’índex de referència. Si tenim un pis que hauria de valdre 1.000 euros per l’índex de referència i té 3 habitacions, aquestes habitacions no podrien anar a un preu superior als 333 euros, no a 800 euros cadascuna. Si això es complís, el lloguer de les habitacions automàticament baixaria de preu. De fet, la llei de l’habitatge de Catalunya, del 2007, diu que la sobreocupació dels habitatges pot ser considerada infracció greu i hi ha un sistema sancionador altíssim, si es fes una inspecció. A Catalunya tenim instruments legals per lluitar contra la sobreocupació de l’habitatge.

—El problema és que sovint en aquests pisos tan sobrecarregats hi viuen immigrants o gent que desconeix les maneres de denunciar-ho…
—Tot això és sancionable amb la llei catalana, i amb sancions molt importants. Si se n’apliquessin algunes potser hi hauria més de cura a l’hora de fer aquesta mena de lloguer.

—La regulació dels lloguers s’aplica a Catalunya d’ençà del març. Com en valoreu l’efecte?
—Aquesta llei és molt àmplia, però només es parla de la part de la regulació dels lloguers. És una llàstima, perquè també parla de la promoció d’habitatge públic i d’habitatge protegit, de la necessitat de crear parcs públics… Aquest és el punt clau, que s’ha de desenvolupar mitjançant plans d’habitatge i d’inversió pública. Del tema de la regulació dels lloguers i control del mercat, trobo que té problemes, com ara la definició dels grans i els petits tenidors. Estic absolutament en contra de la manera en què s’ha fet.

—Com els definiríeu?
—Per mi, els grans tenidors són els que vénen del sector financer, els que tenen els grans parcs i no són els especialistes en habitatge, sinó que han obtingut pisos per execucions hipotecàries. Podrien tenir un tractament diferent. I els altres, per mi, són exactament igual si tenen 10 habitatges, si en tenen 9, si en tenen 4 o si en tenen 14. Són uns talls arbitraris que confonen i creen maneres d’escapar-se, perquè si tinc 10 pisos em toca una cosa, però si en tinc 5, no.

—De la resta de la llei, què en penseu?
—Apunta en els estímuls al sector privat perquè abaixi els preus, però no hi aprofundeix prou. Sé que això sembla ingenu, però hi hauria fórmules de concertació amb el sector privat per donar garanties del cobrament del lloguer i exempcions fiscals si fa un preu per sota dels índexs de referència. Estimulo que els lloguers baixin; no penalitzo els que pugen, perquè llavors troben vies escapatòries com les que hem dit abans. Intento d’establir un diàleg amb el sector privat per compartir la responsabilitat que els preus no pugin tant.

—Sovint els moviments de defensa del dret de l’habitatge són reticents a aquesta mena de beneficis al sector privat perquè ho veuen una transferència de capital públic a un sector que es lucra amb un bé bàsic.
—No es tracta de fer una transferència de capital al preu que sigui, sinó d’establir un joc. A mi m’interessa que tu no facis els preus tan alts. Et puc dir que no els pots fer per sobre de l’índex de referència, que està molt bé perquè fa que no pugin, però perquè baixin cal un diàleg amb els grans tenidors i amb la gent que té més habitatge. Si establim un sistema de garantia pública o de subvenció fiscal, tu m’abaixes els preus i aconseguim entre tots de pacificar i rebaixar aquesta tensió al mercat. Com a mínim s’hauria d’intentar.

—Els detractors del control de preus diuen que posar límits als preus fa que els propietaris deixin buits els pisos o els venguin.
—Aquesta posició, molt radical, dels contraris a la regulació del lloguer ve avalada per la història del nostre país. Quan al segle XX hi va haver un control de lloguers important es va perdre gairebé tot el parc de lloguer. Ara bé, el control de lloguer d’ara és molt més lleuger que no pas el del segle XX. Parlem de lloguers de 1.100 o 1.200 euros, no de 200. I a més, d’aquí a 3 anys s’ha de revisar la regulació. Hi ha una limitació territorial, una limitació temporal, i uns preus que tothom que parli amb la mà al cor ha de reconèixer que són molt alts. S’ha instal·lat aquesta idea molt utilitzada per la dreta i l’extrema dreta que això és la fi del parc de lloguer. El control de rendes és durant 3 anys, i durant aquest temps s’ha de veure si la relació entre el cost de l’habitatge i la capacitat de pagament de les llars supera un 30%. Si el supera, es considera una àrea tensa, però si d’aquí a 3 anys s’ha aconseguit l’objectiu, ja no ho serà i no continuarà el control dels lloguers. Els que en són contraris n’han fet una guerra, però penso que no és tan greu ni de bon tros. Però crec que s’hauria de jugar amb instruments complementaris.

—Dèieu que la regulació fa que se cerquin escapatòries, però això més aviat seria producte d’una mala regulació, per haver deixat forats, no de la regulació mateixa. I ,d’una altra banda, si a un propietari no li deixen llogar a 2.000 euros, però sí que el pot llogar a 1.100, suposo que abans el llogaran a 1.100 que no ingressar res, no? O pot vendre’l, però si el comprador hi vol viure també resol el problema de l’habitatge, i si és per a especular, tindrà la mateixa limitació.
—Hi estic totalment d’acord. I a més la proporció no és de 2.000 a 1.100; normalment, el podries llogar a 1.400 i l’índex te’n diu 1.200. Però això és com la llei d’amnistia, hi ha una posició contrària prèvia a veure què passarà. És una exageració. Els preus són alts, més alts del que mai s’havien pensat els propietaris que podrien tenir. El fet que els preus dels lloguers pugin molt o pensis que poden pujar molt, també influeix en el preu de compra. Si el preu del lloguer està limitat, el preu de compra també es limita, perquè no donarà la rendibilitat que l’inversionista esperaria. És una cadena. Durant la pandèmia vam tenir congelació dels lloguers i no va passar res. Doncs ara, durant tres anys els lloguers no poden pujar més i caldrà veure què passa.

—Els preus de lloguer són alts o els salaris són baixos?
—Totes dues coses. Que els salaris han de pujar és segur. Ara, quan es diu que la gent no pot pagar l’habitatge perquè els salaris són baixos, és una trampa. L’habitatge absorbeix absolutament totes les millores. Si hi hagués una pujada dels salaris, també hi hauria una pujada dels preus, tant de compra com de lloguer. Per què van pujar tant els preus dels habitatges durant la bombolla immobiliària? Perquè la gent va tenir facilitats financeres per a poder comprar. Si et facilito que puguis comprar amb una quota hipotecària que pots suportar, es tradueix en un augment al preu de venda. Una millora dels salaris seria imprescindible, però si els preus de l’habitatge no estan controlats, això es trasllada al preu.

—Quan la generació dels meus pares era jove, als anys noranta, comprava més pisos que no pas llogava. Ara els pocs joves que compren és perquè els pares els ajuden moltíssim.
—A l’època dels teus pares compraven, a la dels meus, llogaven. A Barcelona, l’any 1950 el 70% dels habitatges eren de lloguer. La ciutat era de lloguer, però el camp, no, allà tothom té casa seva. A partir dels anys cinquanta es va començar a construir per a vendre i amb el control de lloguers va anar desapareixent el lloguer. Vam passar del 70% del lloguer a Barcelona al 20%. Ara estem entre el 30% i el 40%. No és fluctuant, depèn del tipus d’oferta que tens. Primer l’oferta era només de lloguer i la gent llogava, a més els lloguers eren molt barats i van estar controlats durant 50 anys. Després l’oferta de lloguer va anar desapareixent, per diverses raons, i va anar apareixent la compra. Què ha passat al segle XXI després de la bombolla? Que la compra s’ha acabat perquè les facilitats financeres es van frenar en sec. Per què compraven els joves, durant la bombolla? Perquè els ho finançaven al 100%. Si ara et financessin un habitatge al 100% tu compraries, perquè la quota hipotecària et sortiria més barata que un lloguer. Si no necessites tenir un estalvi previ per a pagar l’entrada i et faig una quota hipotecària de 700 euros, ja m’explicaràs qui anirà a buscar un lloguer. Però ara les hipoteques no es poden donar com durant la bombolla i per comprar necessites tenir aquell 20% o 30% d’entrada, que no tens. Per tant, els joves no poden comprar si no tenen l’ajuda de la família. Si hi hagués facilitats per a l’entrada, alguna mena d’ajuda pública, potser es podria recuperar, però hem d’anar molt amb compte perquè hauríem de tornar a parlar de regulació de preus.

—Com?
—La regulació de preus a la compra és l’habitatge protegit, que té un preu limitat. Si el preu està limitat i tens una ajuda per a l’entrada, podria ser una forma d’accés a l’habitatge com havia sigut històricament. Però si et dono una ajuda per a la compra però el preu no està limitat, se’n va al preu de compra. És inflacionista. Per tant, els joves ara no compren perquè no hi ha facilitats financeres, perquè no hi ha oferta d’habitatge protegit i perquè els preus lliures estan disparats. Cap on van els joves? Cap al lloguer, però no n’hi ha prou. Va desaparèixer pràcticament del mercat i tenim el que tenim. Això col·lideix, fa pujar els preus del lloguer i fa fer totes les perversions que veiem dels lloguers d’habitacions o del de temporada. Ja sé que ara ningú en vol sentir parlar, però crec que la via de la compra s’hauria de tornar a posar sobre la taula. Però en quines condicions? Amb el preu acotat i amb unes facilitats per a l’entrada.

—Aquest habitatge protegit seria d’obra nova, comprat a grans tenidors o expropiat?
—Tot el que es pugui obtenir del parc existent, millor, perquè s’evita nova construcció. Al parc existent encara hi ha habitatge susceptible? Sí, evidentment. I encara n’hi ha en mans dels grans tenidors de veritat. Però una part també hauria de ser amb nova construcció. Tenim reserves de sòl per a habitatge protegit que no es desenvolupen perquè no hi ha ajudes públiques. Seria qüestió de dinamitzar-ho.

—Com és que s’ha perdut l’habitatge protegit que hi havia?
—L’habitatge protegit tenia una data de caducitat. Eren habitatges protegits a 25 anys, a 30 anys, alguns a 40 anys. Durant el segle XX va ser així, no es va pensar que després aquests habitatges passarien al mercat lliure, i és el que ha passat, la majoria ja no tenen control de preu. La lliçó s’hauria d’haver après. Al segle XXI, tots els habitatges protegits que es facin ho han de ser per sempre. Que en les transmissions l’administració en controli el preu. Sempre tindries una roda d’accés a un habitatge a un preu controlat, no a preu de mercat. A Catalunya això ja s’ha entès i pràcticament tots els habitatges protegits que s’hi fan tenen aquesta qualificació indefinida, però, per exemple, a Madrid es fan habitatges de lloguer protegit a 10 anys. És com si en alguns llocs la lliçó no s’hagués après.

—Potser no és que no s’hagi après, sinó que això interessa a algú.
—Interessa, però, finalment, és suïcida. Arribarà un punt que no podràs generar parc assequible per a totes aquestes persones. És un camí cap a l’abisme.

—Hi ha qui diu que no s’hauria de construir solament habitatge de protecció oficial, també habitatge per al mercat lliure. Ho compartiu?
—Tant de bo tota la nova construcció fos habitatge protegit, tant de bo. Però això és una mica utòpic. Que els percentatges d’habitatge protegit siguin del 40% o del 50% en segons quines zones estaria bé. Però perquè això sigui així també n’hi ha d’haver de l’altre. Si no hi ha habitatge lliure, és molt difícil que es produeixi habitatge protegit perquè els costos d’urbanització no es poden suportar sobre els protegits.

—Sovint s’argumenta que no cal construir més perquè ja hi ha molts pisos buits. Segons el cens de l’Institut d’Estatística espanyol del 2021, un 9% dels pisos a Barcelona estaven desocupats. 75.000 pisos en total.
—Aquesta xifra és absolutament volàtil. El cens del 2021 té molts problemes metodològics i ningú se l’acaba de creure. El cens del 2011 parlava de 90.000 habitatges buits i quan l’Ajuntament de Barcelona va fer-ne un estudi amb detall n’hi van sortir 14.000. De 14.000 a 90.000, o a 75.000, què passa aquí? Molts municipis han estudiat el seu parc buit i sempre els dóna xifres molt més baixes que les del cens. Al cens hi ha gent que no contesta, hi ha segones residències que es consideren habitatge buit… És molta barreja. La xifra exacta no la sabem. Que n’hi ha? Sí. Que els que hi ha són susceptibles de ser usats immediatament? Doncs moltes vegades no, són habitatges buits en males condicions i que cal rehabilitar. Però des del 2015 la demostració que un pis és buit pot implicar l’expropiació total de l’habitatge per la Generalitat.

—I no es fa?
—No es fa perquè és molt difícil de demostrar que és buit. Han de ser dos anys, necessites la demostració que no hi ha hagut consums d’aigua… És molt difícil, però l’instrument legal per a poder lluitar contra l’habitatge buit hi és. Quines altres fórmules hi ha? Les fórmules de pacte. A Hàbitat3 tenim l’encàrrec de l’Ajuntament de Barcelona de parlar amb propietaris que s’estimen més tenir el pis buit que no pas tenir un llogater que els creï problemes, i proposar-los que el lloguin a Hàbitat3 o a l’ajuntament. Llavors tenen garantia total de cobrament i que recuperaran el pis en perfectes condicions quan s’acabi el lloguer. Aquests habitatges es destinen a persones de la mesa d’emergències.

—Té èxit, aquest model?
—Hem aconseguit que propietaris privats ens lloguin més de quatre-cents pisos. Hi ha maneres de fer aflorar els pisos buits d’aquells que tenen por de llogar i serveix per a posar-lo a un lloguer raonable o social.

—Aquests propietaris són particulars o entitats financeres?
—Particulars. És un èxit, per això crec que les fórmules de diàleg amb el sector privat no estan exhaurides. Durant la campanya, l’alcalde de Barcelona va anunciar que faria una cosa semblant per als joves. Crec que aquí hi ha camins que s’haurien de recórrer.