Creix l’afany per comprar habitatge… malgrat els preus tan alts

L’Associació de Promotors de Catalunya (APCE) va presentar dilluns l’“Estudi de l’oferta d’habitatge de nova construcció a Catalunya 2024”, en què s’apuntava que les dades de visats i certificats d’obra registrats a Catalunya el 2024 mostraven que la producció d’habitatges havia crescut un 8,2% més que no pas el 2023, fins a 15.604. Però de manera desigual en termes geogràfics. Per exemple, a la ciutat de Barcelona, on la demanda és superior, la construcció d’habitatges nous va caure d’un 10,8%. Els promotors culpen directament l’impacte de la reserva del 30% d’habitatge protegit a la capital catalana i reclamen al batlle Collboni que “s’arromangui” amb la modificació. Diuen que fa un any i mig que n’estan pendents i esperen que es faci realitat ben aviat.

Segons que explicava el president de l’APCE, Xavier Vilajoana, durant la presentació, aquest increment de producció continua en nivells molt per sota de les necessitats de llars a Catalunya en els anys vinents, xifrats en uns 25.000 habitatges nous l’any, segons el Pla Territorial Sectorial de l’Habitatge. I, a més, “aquest dèficit d’habitatge agreuja la manca d’oferta d’obra nova al territori, tensant els preus.” “Tenim un dèficit d’habitatge important, que es va acumulant any rere any. Si a això hi afegim la manca de sòl, l’augment dels costos de construcció i l’impacte negatiu de la lentitud administrativa en la construcció, és inevitable que tot això acabi repercutint en el preu dels habitatges lliures de nova construcció”, explicava.

Gairebé no calia, la seva advertència, perquè ja ho notem. De fet, mediàticament, quan es tracta la qüestió de l’habitatge, el gran protagonista és el lloguer, que s’ha enfilat fins a nivells que no permeten que el jovent s’emancipi. Les crítiques són ferotges i les protestes les tenim al carrer, dia sí, dia també. En canvi, de la compra-venda d’habitatges, se’n parla menys, probablement perquè no és el camí natural per a l’emancipació dels joves i el problema del lloguer ha arribat a dimensions no imaginades fins ara. Però el que deia dilluns el president de l’APCE és la clau de tot. Fa anys que no es construeix tant com cal.

Ahir, vam saber que els préstecs hipotecaris per a l’adquisició d’habitatges a Catalunya havien crescut d’un 22,2% el mes de novembre, segons les dades de l’Observatori Notarial de Catalunya. El mes anterior, el creixement havia estat del 34%. El ritme, doncs, és elevat. Raquel Iglesias, vicedegana del Col·legi Notarial de Catalunya, explicava: “Catalunya ja acumula vuit mesos de creixement del nombre de compra-vendes d’habitatges i de préstecs hipotecaris autoritzats, una tendència que s’atribueix directament al descens en els tipus d’interès. Paral·lelament, el preu mitjà per metre quadrat ha tornat a augmentar per tercer mes consecutiu.”

I per què creix el nombre de compres a aquesta velocitat? Evidentment, si creixen les compres vol dir que hi ha gent disposada a vendre. Per què? Parlo amb Carles Sala, portaveu dels Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Catalunya. “La gent fa números i s’adona que, ara com ara, amb els tipus d’interès que hi ha, resulta menys onerós pagar una hipoteca que un lloguer. A més, pràcticament no hi ha lloguer. Un dels associats m’explicava que havia penjat un anunci a la web d’un pis de lloguer i en la primera hora havia tingut 300 correus. Aquesta és la situació del mercat”, em comenta.

I quant a la venda, diu que els petits propietaris estan farts dels entrebancs que troben amb el lloguer. “Penseu que el 80% o 90% de les compra-vendes són pisos de segona mà. Els petits propietaris, quan acaben els contractes amb els llogaters, ho posen a la venda. Tenen una gran aversió al risc que representa tenir llogaters avui.” I afegeix que “el 2025 serà un any rècord de compra-vendes”.

Vull saber també l’opinió de Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris, que m’explica que hi ha uns quants factors que influeixen en les compra-vendes. “Per descomptat, les baixades de tipus els fan més assequibles, i molts compren per millorar l’habitatge o perquè han canviat les seves necessitats familiars. En compren un i venen el seu. També hi ha una part dels habitatges que arriben al mercat que prové d’herències. I una altra part ve dels propietaris que s’han cansat del lloguer, i no en volen saber res més. També hi ha molts fons d’inversió que creuen que ja han fet aquí els guanys que havien de fer i se’n van, i posen a la venda els seus actius.”

Em fa avinent una dada que sovint passa per alt. “Fixeu-vos que anireu veient com les hipoteques creixen més de pressa que no pas el nombre d’habitatges venuts. Fins al començament de la baixada de tipus era a l’inrevés, molts habitatges es pagaven sense hipoteca. Ara, amb els tipus més baixos, això ha canviat.” També em comenta que el fet que s’acabi el període per a obtenir la nacionalitat amb la Golden Visa, comprant un habitatge de més de 500.000 euros, pot comportar una certa pressa amb els que han quedat enrere. I, finalment, moltes compres les fan els joves que no poden accedir al lloguer, però compren ajudats pels pares. En resum, “la demanda estira fort i els tipus acompanyen”, conclou.

Un dels problemes que es comencen a notar és que, així com va desapareixent el mercat del lloguer, per les raons esmentades, el mercat de la compra-venda també es va comprimint, per manca de producte nou. L’oferta d’habitatges en venda, a escala estatal, s’ha reduït d’un 15% el darrer trimestre del 2024, en comparació amb el mateix trimestre del 2023, segons un estudi publicat pel portal Idealista. L’oferta s’ha reduït de manera significativa (-23%) a Barcelona capital i a tota la demarcació (-16%), assenyala l’informe del portal.

Explica Francisco Iñareta, portaveu d’Idealista: “El fort ral·li comprador registrat durant la segona meitat del 2024 ha tingut com a conseqüència la caiguda més gran d’oferta mai vista al nostre país i fa que molts mercats es trobin en nivells mínims d’estocs.” Amb un horitzó de tipus baixos, sembla complicat que la demanda es relaxi els mesos vinents, la qual cosa originarà encara més tensions sobre els preus.

Ja ho fa ara. Segons el mateix portal, el preu de l’habitatge a la ciutat de Barcelona ha crescut d’un 12,8% durant aquests darrers dotze mesos. I ho ha fet a tots els districtes. La pujada més gran va ser a Sant Martí, amb un increment del 16,5%. La segueixen els ascensos de les Corts (15%), Sant Andreu (14,8%), Horta-Guinardó (13,8%), Sants-Montjuïc (13,2%), Eixample (12,6%) i Sarrià-Sant Gervasi (10,6%). Les menors pujades, en canvi, s’han registrat a Ciutat Vella (7,3%), Nou Barris (7,7%) i Gràcia (9,3%). Cal destacar que tots els districtes de la ciutat, amb l’excepció de Nou Barris, marquen màxims històrics el mes de desembre del 2024.

En definitiva, el problema no és solament el lloguer. També ho comença a ser la compra-venda. Tot el mercat, vaja. I com comenta Homedes, “cada vegada serà més difícil sortir d’aquí”.