La nova llei del sòl espanyola va entrar en vigor el juliol de l'any passat, i les comunitats autònomes disposaven d'un any per adaptar-hi la seva legislació urbanística. Davant de l'allau de consultes rebudes de part d'ajuntaments i particulars sobre els límits competencials de l'Estat i la Generalitat, el govern català va decidir recórrer al decret llei que li oferia com a nou instrument l'Estatut reformat, per resoldre per via ràpida aquesta adaptació. A l'octubre, mentre es tramitava el decret llei, el govern signava amb les entitats el Pacte Nacional per a l'Habitatge, que conclou que Catalunya necessitarà 160.000 habitatges en deu anys. Va ser aleshores quan es va decidir incloure en el decret una mesura urgent per posar terrenys a disposició d'aquest objectiu per als propers quatre anys en diversos municipis del país, terrenys que es van batejar amb el nom d'àrees residencials estratègiques (ARE). Aquest sòl havia de ser continuació de l'urbà ja existent, formant nous eixamples, i no actuacions disperses, havia de tenir 50 habitatges per hectàrea com a mínim, havia de preveure els serveis necessaris, s'hi havia de poder implantar xarxa de transport públic en el futur i havia de tenir el 50% d'habitatges de protecció, com a mínim. I encara una especificació més: amb l'adaptació de la llei d'urbanisme a la llei estatal, Catalunya mantenia el seu històric 10% d'aprofitament públic del sòl però es reservava fins a un 15% en el cas de les ARE amb l'objectiu que els promotors puguin també fer-hi habitatge en tot o en una part d'aquest percentatge a canvi de finançar equipaments públics, «de manera que podem dir a un alcalde: ‘Miri, jo li portaré població però l'equipament que vostè em demostri que necessita, sigui una escola bressol o un jutjat, el construirem simultàniament al procés d'urbanització'», explica Joan Llort, director general d'Actuacions Estratègiques i Política de Sòl de la Generalitat.

S'han tramitat dotze plans directors que inclouen ja en un únic document la modificació del pla general municipal, el pla parcial i el projecte d'urbanització. «No es tracta de treure competències als ajuntaments, sinó que entenem que la urgència en el temps és la prioritat», explica Llort.

El document estableix que Catalunya necessita 45.000 habitatges protegits en els propers quatre anys, i això suposa la planificació de 90.000 habitatges totals. Si bé el decret precisa només la necessitat que, el març del 2009, es disposi de sòl per construir 45.000 habitatges entre venda lliure i protegits –la meitat dels que es necessiten–, el govern va decidir planificar el total necessari, amb la convicció que durant la tramitació s'anirà a la baixa, i que calia garantir aquells 45.000 habitatges com a mínim.

Llort admet que, en el procés d'aprovació definitiva fins al març i en els posteriors de reparcel·lació i concurs públic d'obra, a final del 2009 podria ser que s'haguessin perdut uns 20.000 habitatges i que l'actuació es quedés en uns 70.000. Per raons geològiques, hidrològiques, urbanístiques o polítiques. El primer trimestre del 2010 s'han de poder urbanitzar, i prop d'un any després els promotors disposats a fer pisos podrien demanar la llicència d'edificació. La Generalitat, però, ja treballa amb la idea que s'haurà de fer per fases, i les ARE que no s'executin a partir del 2009 es poden abordar més tard si ja disposen del pla aprovat. Llort nega que aquest nou sòl suposi un problema per l'excedent actual d'habitatge. Perquè creu que és bo que hi hagi activitat urbanitzadora en un moment de crisi i perquè recorda que, tot i la rapidesa i agilitat d'aquest tràmit, el primer dels habitatges de les ARE serà al mercat, com a molt aviat, la primavera del 2012. En aquell moment ni en les previsions més pessimistes es creu que es mantingui la paràlisi actual. Pel que fa al finançament, tant Política Territorial com Habitatge buscaran amb els bancs recursos per a promotors i compradors. Però Llort admet que «caldrà fer una aplicació intel·ligent des del punt de vista de la viabilitat del moment» de crisi.