12.02.2013 - 06:00
El representant de l’Associació Espanyola de la Banca Javier Rodríguez Pellitero va explicar les bondats de la legislació hipotecària espanyola, però el cert és que fent un cop d’ull a altres estats europeus no sembla que sigui tan bona. Als països europeus, amb situacions molt diverses, hi ha unes quantes fórmules per a solucionar un problema que afecta centenars de milers de persones, que no poden pagar les quotes hipotecàries.
La proposta d’iniciativa legislativa popular que arriba avui al congrés espanyol per a la dació en pagament, entesa com el lliurament de l’habitatge al banc per a alliberar-se de continuar pagant la hipoteca, és una mesura habitual als EUA (és el concepte conegut com a ‘walk away’).
En la majoria de casos, la negociació i l’acord entre les parts forma part de la solució.
A Anglaterra, és obligatori que bancs i deutors busquin alternatives ‘justes i raonables’ en casos de dificultats per a tornar crèdits hipotecaris o impagaments. Si en aquest procés de diàleg no hi ha finalment acord, el banc pot recórrer als tribunals, reclamar la possessió de l’immoble i saldar el deute.
A Bèlgica, la negociació també és un element clau en casos d’impagament: el banc normalment accepta d’acordar un ajornament amb el propietari. Si, així i tot, no es resol la situació, l’immoble es posa a la venda a través d’un notari: si els diners obtinguts no cobrissin tot el deute, és el banc que ho ha d’assumir; el deutor passa a formar part d’un registre d’impagadors.
En el cas de França hi ha una variable nova: unes estrictes condicions prèvies a la compra d’un pis o una casa, que inclouen la contractació d’una assegurança en previsió, per exemple, de quedar-se sense feina. Durant la vigència d’una hipoteca, si el sol·licitant deixa de pagar-ne les quotes més d’un trimestre, es pot recórrer al Banc de França perquè actuï com a intermediari entre les parts i proposi un pagament esglaonat del deute. La intenció és d’evitar l’expulsió dels estadants i la venda de l’immoble, que només s’executa després de llargs procediments jurídics. Cal recordar que durant l’època de fred (del novembre a l’abril), a França no es poden practicar desnonaments.
A Itàlia, amb un mercat immobiliari sense tants alts i baixos i amb hipoteques que no sobrepassen el 60% del valor de l’immoble, la situació actual és ben diferent de l’espanyola, tot i que el sistema jurídic quant a les hipoteques és el mateix. El més habitual, en casos d’impagament, és negociar amb el banc l’ampliació del temps de la hipoteca, amb l’objectiu de rebaixar-ne les quotes mensuals. A més, per llei el ciutadà que demostri haver-se quedat sense feina o unes altres raons de pes pot demanar a l’entitat la suspensió del pagament durant un màxim d’un any. Paral·lelament, un decret llei del 2008 va suspendre els desnonaments a les famílies amb ingressos de 27.000 euros anuals o menys.
També és una mica diferent l’actuació a Alemanya, on la cosa més normal és que el propietari vengui el pis per saldar la hipoteca, una opció no gaire difícil en el context econòmic i immobiliari d’aquest país. En el cas d’impagament de les quotes, la legislació preveu un primer període de negociacions que pot acabar amb una dació en pagament parcial. Si no s’arriba a cap acord, la llei concedeix al banc el dret de subhastar l’immoble, però sense opció d’expulsar-ne els qui hi viuen. Sí que poden ésser desnonats, amb tot, per qui hagi adquirit el pis o casa en la subhasta, atès que el propietari legalment passa a ésser un inquilí. L’estat, a més, té una línia d’ajudes tant per als desnonats com per als qui no poden pagar un lloguer.
Dos països europeus amb situacions tan complicades com l’espanyola o més, Portugal i Grècia, ja han adoptat lleis específiques per a afrontar el problema dels impagaments.
A Portugal, amb cent cinquanta mil famílies en situació d’impagament, hi ha una nova llei que estableix un règim extraordinari, vigent fins a la fi del 2015, que preveu condicions hipotecàries favorables durant un any o dos per a les llars amb dificultats econòmiques. L’objectiu de les mesures és renegociar el deute i permetre d’ocupar l’immoble mitjançant el pagament d’una renda. Si no s’acaben resolent els problemes, en la fase següent es preveu el lliurament de l’immoble al banc, que el pot vendre per a cobrar el deute impagat.
A Grècia, amb desnonaments a l’ordre del dia entre més paral·lelismes amb la situació d’Espanya, el govern ja es va trobar obligat a regular els deutes dels consumidors endeutats el 2010. La llei, doncs, obliga les parts a mirar d’arribar a un acord extrajudicial, que en general acaba essent la congelació del pagament de la hipoteca o la reducció de les quotes fins que no canviï la situació del comprador. Fins aleshores, la legislació sobre desnonaments per impagament hipotecari era semblant a l’espanyola, sense possibilitat de dació en pagament. La llei mateix incloïa una moratòria fins el 2013 que protegeix d’embargament l’habitatge principal dels ciutadans, si demostren que no tenen mitjans per a abonar els pagaments que se’ls reclamen.
