21.09.2011 - 06:00
Jaume Molera, expert en morositat, ha escrit ‘Morositat hipotecària. Guia pràctica: alternatives i processos‘ basant-se en la seva experiència laboral i en la investigació duta a terme dins el projecte Dret al dret: Clínica Jurídica Dret Immobiliari i Mediació. La guia, adreçada als professionals del sector, explica en detall, i amb un llenguatge planer, què passa quan hom deixa de pagar una hipoteca i quines sortides tenen tant deutors com creditors.
En aquesta entrevista Molera diu que, quan algú no té perspectives de millorar els seus ingressos, és molt difícil que hi hagi alternatives, però que, si hi ha uns ingressos mínims a tots dos cantons i voluntat de dialogar, se’n poden trobar.
—Què passa quan una família no pot pagar la hipoteca?
—Quan els creditors se n’assabenten, avisen els deutors del perill a què s’exposen. I comença en un espiral terrible perquè, si la situació persisteix, s’arriba a l’execució hipotecària i a la subhasta, i la família acaba perdent la casa. A més, com denuncien les associacions que defensen els drets de les persones en aquesta situació, sovint, a més de perdre la casa, encara han de pagar una part del deute. És primordial que els deutors assumeixin la situació com més aviat millor, perquè tindran més marge per a cercar solucions.
—Però en la situació actual, als bancs, potser no els interessen els pisos…
—Oi tant que no. Em consta que miren de no arribar fins aquí: una adjudicació via subhasta té un cost enorme per als bancs; no tenen gens d’interès a obtenir cases ni a ser-ne propietaris.
—Què pot fer un deutor quan veu que no pot pagar la hipoteca?
—Sobretot mantenir el diàleg amb l’entitat on té la hipoteca. A la guia ho repeteixo moltes vegades: la millor manera de portar el cas és dialogant. Com que és una situació desagradable, sovint els deutors no gosen manifestar-ho, si no és que ho amaguen, però cal fer exactament a l’inrevés. És clar que hi ha casos que no tenen solució, però n’hi ha molts que sí, i val la pena intentar-ho.
—Han sortit tot de plataformes per a impedir els desnonaments. Què n’opineu?
—Des del punt de vista social, ho entenc perfectament, la situació és lamentable. Ara, s’ha de veure l’altra part; els qui han deixat el crèdit també tenen les de perdre. Normalment són entitats financeres, però també hi ha particulars. És urgent de treballar per trobar-hi solucions.
—I si arriba el desnonament i aconsegueixen d’aturar-lo?
—Pot sortir bé o malament, però una bona sortida és que el deutor esdevingui llogater. És a dir, que l’entitat accepti que la família pagui un lloguer i continuï estant a casa seva.
—Abans d’arribar a la subhasta, quines possibilitats més hi ha?
—El deutor pot demanar que li modifiquin les condicions de la hipoteca, per exemple allargant-la. Això sí, hi ha despeses que cal tenir en compte. Una altra possibilitat és de rebaixar el tipus d’interès. Hi ha una llei que permet la subrogació entre entitats financeres; si n’hi ha cap que ofereixi unes condicions més bones el préstec es pot canviar de lloc o l’entitat inicial pot igualar-les. Tots aquests casos són per a gent amb ingressos. Si no en tenen de cap mena…, és gairebé impossible que s’arribi a un acord.
—Com passa en molts casos. Sovint la gent que no pot pagar és perquè no té feina i, per tant, no té diners.
—Sí… Llavors és gairebé segur que perdran la casa. I a sobre, sovint es troben amb un deute residual i el futur compromès. Si tornen a treballar, el creditor pot demanar-los el deute vigent. A més, com que els no-pagaments es declaren públicament, aquestes persones en surten perjudicades.
—Els deutors es veuen condemnats a l’infern…
—Sí, senyalats per sempre, amb una activitat financera limitada. La única solució és que, amb el anys, el deutor recuperi la situació econòmica i saldi el deute.
—És per aquesta raó que les plataformes també propugnen la dació en pagament?
—Sí, perquè amb la dació en pagament lliuren la garantia de la hipoteca i salden totalment el deute. Per comptes d’això, ara es fa, a vegades, una compra-venda: el deutor dóna la casa i l’entitat l’hi compra pel deute total acreditat (sumant capital, interessos, interessos de demora i costos judicials). Aquesta és la manera més neta de saldar el deute. Però no pot ser el remei per a tots els casos: què passa si has comprat una mansió que ara no pots pagar? O una segona residència?
—L’arrel del mal és la legislació espanyola, més favorable a les entitats financeres que no pas als deutors?
—Segurament que, amb una certa objectivat, la legislació les afavoreix; no és que sigui feta conscientment per perjudicar els deutors, el mal gros és que deixa poques possibilitats perquè es defensin. Hi ha algunes clàusules abusives i el deutor hi té poc a dir.
—En canvi, el Tribunal Constitucional ha dictaminat que no perjudica els deutors…
—Sí, el TC l’ha donada per bona i no l’ha modificada. També diu que els legisladors han de resoldre el problema. Va haver-hi quatre o cinc sentències que van fer rebombori i que demanaven d’acceptar la dació en pagament, però ara ja no hi ha cap tribunal que ho defensi.
—Per tant, la solució, la tenen els legisladors?
—És clar! Ara, no em sembla bé que l’única solució sigui la dació en pagament obligatòria i sense retroactivitat, perquè cada cas és un món. S’ha de tenir en compte que hi ha qui s’ha comprat una mansió de cinc milions d’euros i que ara no la pot pagar. És ètic permetre-li la dació en pagament? I hi ha qüestions que no sento que es valori gaire: en una operació, pot haver-hi avals, la mateixa finca pot tenir embargaments i més hipoteques… S’hauria de tractar el cas en profunditat i trobar-hi una solució.
—Com s’hauria de fer perquè la gent, a més de no trobar-se sense casa no es trobés sense futur.
—De totes les propostes que s’han fet, em sembla que la més coherent seria la de modificar la llei concursal: que els particulars poguessin declarar-se en concurs –no com fins ara, que no els afavoreix, sinó d’una manera més completa– i que es pogués lliurar la casa en canvi de condonar el deute o una part. En el procés, hi intervindria un jutge i els administradors concursals i es valoraria cada cas.
—Com funciona als altres països?
—S’hauria d’estudiar amb deteniment això, però jo crec que és fals que a tot Europa hi hagi la dació en pagament. En tot cas, en alguns països hi ha tradició que, si tornes l’habitatge, l’entitat te l’accepta voluntàriament. Als EUA hi ha tretze estats que tenen la dació en pagament, però és una figura diferent, que funciona amb limitacions. Un cop feta la dació, resten marcats per sempre.
—La situació aquí és dramàtica…
—Ho és. N’hi ha prou que una família es trobi sense casa. Ara, tampoc no hi ha tantes execucions hipotecàries com diuen. Solament hi ha les dades que dóna el Consell Superior del Poder Judicial, que no són segregades i que, per tant, inclouen segones residències, naus industrials, locals comercials i fins i tot blocs de pisos sencers de promotors que no paguen. Per tant, cal saber quants habitatges únics hi ha. El mal de fons de tot plegat és la desocupació; d’hipoteques, sempre se n’han executades, però ara la situació és greu perquè hi ha famílies senceres en situació límit.
—El Síndic proposa el moderador. Què us en sembla?
—Aquesta figura de l’àrbitre creix molt en uns altres àmbits del dret, com ara en el familiar. A Mèxic aquesta mitjanceria dóna bons resultats, consisteix a cercar solucions admissibles per totes dues parts. No sé si això resoldria el problema; s’ha d’investigar. El cas cert és que hi ha moltes parts afectades i que la cosa és complexa. Ara hi ha una iniciativa al congrés espanyol per a legislar la dació en pagament i això farà que, sigui com sigui, aquest hivern la qüestió es debati. El nou govern espanyol haurà d’agafar el toro per les banyes i trobar-hi solucions.
